房地产存量崛起时代，贝壳找房谋求居住产业新风口

房地产行业格局正在生变。随着城市开发逐步成熟，土地资源越来越稀缺，配套更为成熟的存量房逐步成为市场选择。数据显示，2018年北上广深存量房成交套数分别高出新房成交3.35倍、1.3倍、1.12倍、2.2倍。

行业新浪潮中，我国房产经纪行业发生了什么变化？“随着我国居住服务发展进入品质提升新阶段，居住需求和供给将出现深刻变革。”贝壳找房董事长左晖认为。新居住时代已经来临，数字化手段将重塑居住产业互联网。

存量市场下的“新居住”

回顾中国住房发展史，中国房地产从无到有、从增量扩张到存量崛起，已成为影响国民经济发展和民生事业的重要产业。“过去20年行业高速成长，居住问题已经得到了基本解决，很多家庭已经在换房和追求居住品质的改善。”左晖称。

随着城市开发逐渐成熟，土地资源越来越稀缺，配套更为成熟的存量房交易逐步成为市场选择，我国一线城市和部分二线城市已进入存量市场。

海通证券统计数据显示，2018年北上广深存量房成交套数分别高出新房成交3.35倍、1.3倍、1.12倍、2.2倍。2014至2018年四城此项比值的五年均值分别为2.47倍、1.34倍、1.06倍、2.05倍。

八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、厦门）2010 年至2018年二手房成交套数与新房成交套数比值基本呈上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。

在这片商业蓝海中，贝壳找房首提“新居住时代”。贝壳找房CEO彭永东指出，新居住即以行业基础设施和信用体系建立为基础，实现服务协作化、服务标准化、服务闭环化，以平台聚合推动行业共融共生。“新居住时代是服务者价值全面崛起的时代、是数字化价值全面崛起的时代。”

“即便是最先进的技术也无法取代房产经纪服务者的位置，他们始终是消费者最信任的专业顾问。”全美最大的房地产销售网络MLS总裁兼CEO詹姆斯•哈里森同样认为。更为重要的是，房地产与互联网深度融合，信息技术、大数据正重塑居住体验。“未来五年，中国有2.5亿套房产将被‘数字化’”，彭永东指出。

市场供需变革

“近年来，中国互联网正‘由表及里’，从消费者端向产业端渗透，即从为消费者的精神和物质生活提供便利，到从根本上提高全产业链运转效率、生产效率，具有更大想象空间。”华兴资本集团主席兼CEO包凡指出。

互联网之风刮至社会行业各个角落时，房地产内部也在生变。左晖认为，随着我国居住服务发展进入品质提升新阶段，居住需求和供给将出现深刻变革。

从住房消费需求结构看，消费者需要享受个性化的居住空间，向往品质居住体验；需要房屋在不同市场之间高效流通，实现资产的增值保值。此外还需与社区公共服务建立更加紧密和谐的交互。

而为了实现消费者居住需求升级，供给端也将会出现新模式。左晖提到，房企业在建设房屋时将更尊重消费者的个性化需求；互联网技术将进一步融入交易和居住过程中；社区生活关系亦将重构。

内外因素综合作用下，产业互联网的发展正在对整个不动产行业进行线上改造。但变革绝非易事。“这个行业有自身的特点，从交易到服务交付周期比较长。而且在这个复杂过程中消费者诉求也在不断变化。”左晖提到。

而贝壳找房所做的是搭建一个平台，将品牌、门店和经纪人有机连接在一起，通过平台赋能品牌、品牌赋能门店、门店赋能经纪人，最终通过以“人店”为核心，为消费者提供安全透明、方便快捷的居住服务。

在数字化建设上，其力图实现服务和交易流程线上化，如线上挂牌、线上浏览、线上IM咨询，此外还涉及对线下数据的线上化建设，人、店、客、楼盘、商圈等数据的标准化处理等。智能化方面，主要包括VR看房、智能家居等。

万亿市场蓝海可期

在贝壳找房的战略图景中，与“住”有关的市场前景无限。“用户所有和‘住’相关的需求，都可以在新居住平台上得到满足。”彭永东表示。

从现实情况看，行业红利确实可观。据链家数据，2017年全国二手房和新房GMV比值为0.53。以海外成熟国家二手房交易市场成交大致是新房3-4倍来看，我国二手房交易市场仍有很大发展空间。

海通证券预计，对标发达国家，预计全国二手房交易规模长期可达10.75万亿元。在租赁市场，其估算全国流动人口和非流动人口带来的租赁收入规模约为 1.5万亿元。

巨大市场诱惑下，贝壳找房又将如何定义其发展路径？左晖认为，新居住未来图景构建，离不开数字化建设、基础设施建设、平台、品牌协作、服务者职业化这五大支柱。

从数据标准化到体验线上化，再到服务智能化，数字化建设是提升服务体验的重要保障；其次，无论是真房源体系，还是在交易服务的制度设计、流程设计，良好的基础设施建设必不可少。

同时，从线上线下的闭环构建、服务者协作到品质标准化、生态建设多元化，平台作用渐渐凸显；管理型服务市场兴起，需要服务者的职业化；品牌协作也将成为行业主流，多品牌协作的服务者联盟将成为房子与消费者的综合服务纽带。

“我们今天所做的一切都是为了两件事情，一是推动行业效率大幅提升，二是让消费者需求得到最大满足。”左晖表示。截至目前，贝壳找房线下连接门店超2.1万家、连接经纪人超20万人、入驻经纪品牌超160个；楼盘字典房源数据化管理1.87亿套，累计扫描和重建VR房源118余万套。