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美联储温和加息下楼市出现转暖迹象,低库存量对房价起有力支撑

第一财经 2023-05-02 19:09:04

作者:高雅 ▪ 冯迪凡    责编:冯迪凡

这是自2022年夏季以来,美国房价首次恢复上涨。

在连续7个月稳步下降之后,美国房价又开始温和上涨。

根据标普凯斯-席勒指数近期追踪的数据,2月美国房价环比上涨0.2%,这是自2022年夏季以来,美国房价首次恢复上涨,同比则上涨2%。

标普道琼斯指数公司总经理拉扎拉(Craig J. Lazzara)称,2023年2月的房价呈现缓和趋势。

“全美综合指数此前连续7个月下降,2月份小幅上涨0.2%,目前比2022年6月的峰值低4.9%。标普的10城和20城综合指数表现类似,2月份分别上涨了0.3%和0.2%,二者目前分别比各自的峰值低6.0%和6.6%。”拉扎拉称。

同时,全美房产市场继续呈现明显区域差异。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,目前美国房产市场的特征为“东升西降”,在此背景下美国房市继续调整。

他表示,从数据上看,美国目前房价同比增幅最高的4个城市是东南部的迈阿密、坦帕、亚特兰大和夏洛特,而同比降幅最大的城市是西部的旧金山,西雅图和圣地亚哥。

全美房价情况(来源:标普凯斯-席勒指数报告)

全美房地产表现改善

标普凯斯-席勒指数显示,2月,全美10城和20城综合指数均同比增长0.4%。

拉扎拉表示,全美范围内,这种缓和现象在更细化的层面更加明显。且无论是否经过季节性调整,大多数城市2月的房地产表现相比1月都有所改善。

如前所述,2月,全美的房产市场展现了明显的区域差异。“迈阿密同比增长10.8%,这使其连续第七个月成为表现最好的城市。坦帕(+7.7%)和亚特兰大(+6.6%)继续位居第二和第三位,夏洛特(+6.0%)紧随其后。”拉扎拉强调,这些地区的市场更活跃。

“1月,西海岸的四个城市(旧金山、西雅图、圣地亚哥和波特兰)处于同比负增长的状态。2月,另外四个西部城市也加入了这个行列,即拉斯维加斯(-2.6%)、凤凰城(-2.1%)、洛杉矶(-1.3%)和丹佛(-1.2%)都进入了负值区域。”拉扎拉总结称,美国东南部(+7.8%)仍然是全美房地产市场最强劲的地区,而西部(-4.2%)仍然是最弱的地区。

陈跃武对第一财经记者表示,以上2月的数据显示,美国房市呈“东升西降”的两极格局。

“其中,东南部地区房价上升8%,是全美最强市场,西部地区房价下降4%,是全美最弱市场。”他分析道,“各种迹象表明,美国楼市中期调整正在接近尾声。CoreLogic在最近的房市报告中,预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%。我们预测北卡,亚特兰大,达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%。而西部的旧金山,西雅图,圣地亚哥等地区的房价在2023年将持续低迷。”

低库存量对房价起到有力支撑

当下,美联储官员同意放慢加息步伐,以获得更多时间来研究加息行动的效果。在此举带动之下,根据抵押贷款机构房地美(Freddie)数据,30年期固定抵押贷款的平均利率连续三周下降,目前已降至6.28%,虽然比起最低点仍然高了近一倍,但是比起几个月前7.8%的高点,这令潜在购房者敢于出手了。

不过,在陈跃武看来,美国楼市的底层逻辑尚未改变,即“目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。低库存量对房价起到了有力的支撑作用。美国房产市场供不应求的局面并没有改变,长期而言房价上涨的趋势也没有改变。”他解释道,“目前美国的房产库存量是3个月的销售量左右,远低于6个月的平衡点。”

Realtor.com 发布的一项最新分析显示,在经历了十多年相对于人口增长的建设不足之后,美国的新房建设仍有相当大缺口。其中,在2012年至 2022 年的10年间,整体缺口在650万套左右。

通常,在一个平衡的市场,大约需要有6个月的房屋供应量才能维持价格稳定。

“从上个世纪80年代开始,美国新房建成量每年平均是100万套独栋房,并在2006年高峰时达到160万套/年,2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘,随后新房建成量悬崖式下跌,跌到40多万套,一年跌了70%,随后就在40万~60万套之间徘徊。”陈跃武说,“近三四年,美国新房建成量缓慢回升,在疫情前的2019年再次回到160万套/年。但同时,从上个世纪80年代至今,美国人口增加了近60%,达到3.3亿人左右。原本房产需求量相应也应增加60%,才能达到供需平衡。但在过去十几年中,美国新房建成量较低,对房地产市场的供给端造成非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上的。”

陈跃武表示,随着通胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退,美联储将停止升息,转而开始降息,刺激经济复苏。

“目前市场预期美联储将在2023年中停止升息,并在2023年底开启降息周期,届时房贷利率将大幅下降,美国房产市场将恢复快速增长,增长幅度将重新回到10%以上。”他表示。

去年3月以来,美联储已连续加息9次,累计加息幅度达475个基点。最近一次加息为上月22日,美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%至5%,为2007年9月以来最高水平。

美联储将在当地时间本周三(3日)发布利率决议,市场普遍预计在美联储暂停加息之前,将再加息一次。根据CME美联储观察工具显示,市场预期美联储将在本周加息25个基点的概率为89%。

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