销售规模逆势增长，2023年中海地产盈利256亿元

日前，中海地产（0688.HK）发布了业绩公告并召开了业绩发布会。2023年，中海地产实现收入2025.2 亿元，同比上升12.3%；股东应占溢利为256.1亿元，同比上升10.1%，再次成为房企中盈利的少数。

中海地产的主营业务包括房地产开发业务，以及商业物业运营业务。2023年，中海地产的住宅销售规模与商业收入逆势增长，中海地产系列公司实现合约销售额3098.1亿元，同比上升 5.1%；市场占有率提高0.29个百分点至2.66%。据克而瑞统计的数据，2023年中海的权益销售额已上升至行业第二。商业物业方面，2023年收入为63.6亿元，同比上升20.9%。

业绩增长的同时，中海地产保持了比较充足的现金流，截至期末有息负债为2576亿元，其中一年内到期的有息负债约410亿元，在手现金为1056.3亿元，现金短债比大于2。截至2023年末，中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为 38.7%，“三道红线”继续保持“绿档”。

中海地产董事局主席颜建国在业绩沟通会上表示，当前市场仍然处于房地产上下半场的转折期，不可避免要经历波动与调整，不过集团对行业大变局之下的竞争优势充满信心。这个信心，源自宏观层面经济长期向好的趋势没有改变，中观层面，行业调控政策已逐步退出，金融支持力度持续加大，刺激市场需求，提振市场信心。

“微观层面，经历两年多的洗牌，行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企市场占有率持续提升，各类资源进一步向头部房企汇聚。”颜建国表示，中海地产一贯坚持财务稳健基础上的高质量发展策略，保持行业最高的信用评级。此外，一直以来集团在住宅开发业务方面的产品力、利润水平保持行业领先，在市场下行期更具比较优势。

可以预见的是，2023年中海地产购地金额行业领先，2024年合约物业销售额有望实现稳中有升。同时，随着近两年商业项目加速入市，颜建国表示，2024年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。

利润率名列前茅

年度业绩公告内容显示，2023年，中海地产实现收入2025.2 亿元，同比上升12.3%；公司股东应占溢利为256.1亿元，同比上升10.1%。基于上述业绩，中海地产董事局建议派发2023年年度末期股息45港仙/每股，全年合共派发股息每股80港仙。

尽管净利润比不上2020年高峰时期的水平，但在当前市场环境下，中海地产依旧还能盈利，净利润还能保持在10%以上，已属不易。

根据wind数据，截至4月1日，港股上市房企中，有94家披露了2023年业绩，其中，正向盈利的仅37家，亏损的企业有57家，亏损的企业占比六成。中海地产成为了盈利的少数。

中海地产的净利润能够保持第二，与其相对较高的利润率不无关系。2023年中海地产的净利润率为13.35%，记者注意到，2023年权益销售规模前15的房企中，净利润率保持在两位数的房企仅两家，中海地产就是其中之一。

中海地产副总裁郭光辉表示，中海一直以来对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标。2023年公司整体净利润率在行业中名列前茅，得益于公司在三个方面的坚持。第一，公司坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念；第二，公司努力塑造产品力，持续打造适应客户需求的好产品；第三，做好自身长板，2023年，公司通过中海领潮供应链公司集中采购，全年的材料采购成本下降了13%。行政销售费用占比3.4%，费用控制在行业首屈一指。另外，去年平均融资成本 3.55%，融资成本处于行业最低区间。

追求高质量发展

对于当前市场上关注的最多的房企现金流问题，郭光辉对投资者表示，公司土地投资端投主流城市、主流地段，做主流产品，这使得公司即便在下行周期也能更加稳健，回报更优。其次，公司加强销售与回款管理，2023年回款率达99%。此外，公司一直强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理。此外，公司经营时刻坚持审慎的底线思维，始终把现金流管理放在首要地位，经常做压力测试，包括假设全市场销售下跌50%的极端情况，中海也做过测试，也没有问题。

2023年中海地产实现经营性现金流净流入352.8 亿元，截至期末有息负债为2576亿元，下降127.2亿元，其中一年内到期的有息负债约410亿元。另一方面，截至期末，中海地产在手现金为1056.3亿元，现金短债比大于2，从数据来看，现金流比较充裕。截至2023年末，中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为 38.7%，同比下降 4.2 个百分点，继续保持“绿档”。

郭光辉还表示，基于公司优质的土地和货量储备，在当前可预见的市场情况下，中海地产依然有信心在2024年实现销售稳中有升，也必然会带来稳定充裕的现金流。

数据显示，2023年，中海地产新增购地总金额1342.1亿元，权益购地总金额1226.6亿元，同比上升42%，其中一线城市新增货值占比达 60%。根据中指研究院统计数据，中海地产系列公司新增货值为行业第一。

近两年来，不少千亿房企，甚至头部房企纷纷倒下，在这样的背景下，在财务安全线内的中海地产努力在逆中抓机遇。

中海地产行政总裁张智超透露，公司的投资和销售相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这几个重点城市销售规模将稳定在5万亿元左右的水平，而且稳定性比其他城市更强。另外公司也布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右。因此公司主力布局的市场大约有5.5万亿到6万亿的市场容量。对标成熟发达市场，美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP3房企的市占率还不到10%。作为龙头房企，中海的市占率还有很大的提升空间。

与此同时，张智超也强调，中海一直不以销售规模为第一目标，而是更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。公司将会做好行业调整期的风险防控，积极主动地把握好行业调整期的机会。

商业业务增长目标25%

商业物业的运营一直是中海地产的第二增长曲线，近两年来，该业务板块的规模也在持续的增长。2023年，该板块的收入为63.6亿元，同比上升20.9%，其中，写字楼收入为34.3亿元，购物中心收入为16.8亿元，长租公寓收入为1.9亿元，酒店及其他商业物业收入为10.6亿元。

年内，中海地产新增了12个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入新的动能。

写字楼方面，2023年中海的写字楼业务在弱周期下签约93万平方米，成熟项目的出租率保持在90%以上，毛利率保持在70%以上，经营保持稳健。

购物中心方面，2023 年购物中心销售额同比增长了66%，这也推动了购物中心租金收入大幅提升40%，坪效提升了16%，其中，有成熟的项目出租率在98%以上。

长租公寓方面，中海地产聚焦高能高潜的13个城市，目前在手有13000间房间，投运一年以上出租率水平有94.5%。

酒店方面，去年抓住消费回升的机遇，入住率大幅提升23个百分点至3%，这也推动中海地产的酒店收入显著增长。

中海地产副总裁王林林表示，2024年中海地产的商业还是会坚持稳中求进，以进促稳，努力实现2024年商业收入增长25%的目标，也会继续锚定公司十四五规划商业收入过百亿目标。