房地产市场仍处波动中,不少开发商陷入亏损泥潭,能保持住经营指标平稳的企业已然凤毛麟角。向来审慎稳健的国资开发商越秀地产,凭借着过往在市场、运营、产品、财务、投资等方面的积累,展现出了逆势生长的顽强力量。
2024年上半年,越秀地产实现营业收入约353.4亿元,同比上升10.1%;同期,已售未入账的合约销售金额约1909亿元,为后续的收入提供了深厚的蓄水池。
这一蓄水池仍将有源源不断的活水流入,报告期内,越秀地产录得合同销售金额554亿元,首度跻身行业前十,相较2023年底前进了3个身位。
今年下半年,越秀地产还将保持如此强劲的驱动力,着力实现全年1470亿元的销售目标。
“尽管面对一个持续下行和充满挑战的房地产市场,完成这一销售目标会面临一定的难度和压力,”越秀地产管理层坦言,“但公司决定了暂不调整销售目标,就是要以这个目标来激励和考核我们的团队,坚持永不放弃的精神,尽最大努力冲刺全年销售目标。”
越秀地产董事长林昭远表示,面对深刻调整的房地产市场,2024年上半年,越秀地产的各项主要经营指标保持基本平稳。下半年,越秀地产将积极应对市场挑战,围绕“攻坚克难稳业绩,精益管理提能力”的工作主题,以“精益管理”和“新能力、新机制和新文化”的建设为发展的内在驱动力,在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路,不断为股东创造价值。
深化“商住并举”,保持财务稳健
报告期内,越秀地产实现营业收入约353.4亿元,同比上升10.1%;权益持有人应占净利润约为18.3亿元,核心净利润约为17.4亿元,保持正向盈利;中期派息比率为核心净利润的40%,在业内保持着较强的竞争力。
物业销售是越秀地产业绩的绝对支柱。2024年上半年,来自物业销售的营业收入约327.96亿元,同比增长约10%,占总收入的9成以上。其中,来自大湾区的物业销售收入约有67%,来自华东的有19%,来自中西部和北方则有14%。
截至报告期末,越秀地产手中已售未入账的销售金额约为1909亿元,与年初时基本持平,其中大湾区占比约39%,华东地区的占比提升至36%,北方地区也提升至11%。
在不断夯实开发业务根基的同时,越秀地产持续强化多元业务,扎实推进“商住并举”发展战略,通过越秀地产和越秀房地产投资信托基金(以下简称为“越秀房托”)双平台互动发展,稳定提升商业物业收入,在上半年共实现营收13.31亿元,同比上涨4.8%。
其中,越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约2.97亿元,同比大幅上升41.3%;同时,越秀地产持有38.88%单位权益的越秀房托实现经营收入约10.34亿元,写字楼业态上半年实现租赁收入约5.82亿元,零售商场保持经营稳定,四季酒店、雅诗阁公寓实现收入2.54亿元,白马大厦实现出租率为95.6%,同比上升5.1个百分点。
越秀地产旗下的物业板块越秀服务,在报告期内也取得了良好的经营业绩,上半年实现营收约19.6亿元,同比上升29.7%;康养业务亦实现了营收的同比增长,可经营床位数7705张,入住率保持基本稳定,位于行业前列。
坚实的根基,稳健的经营,保证了越秀地产的流动性安全以及财务健康。截至报告期末,越秀地产经营性现金流为61.3亿元,保持正向流入;在手现金为481.4亿元,较2023年年末增长4.4%;同期,其剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍,“三道红线”指标维持“绿档”达标。
健康安全的基本面,让越秀地产在市场上颇受信任。越秀地产财务总监及执行董事陈静在业绩会上表示,国内的融资环境还是比较宽松的,确实有一些企业会受特殊事件的影响,部分行业融资环境也有部分收紧,“但就越秀地产目前来讲,不管是国有背景也好,还是我们跟金融机构良好的联系、过往信用记录也好,整体的融资渠道仍然比较通畅”。
陈静介绍,7月,越秀地产在境内成功发行公司债券合共15亿元;在境外发行23.9亿元点心债,其中于上半年发行7亿元点心债,7月发行16.9亿元绿色点心债券。
不止于此,越秀地产的融资成本在行业中也处于领先地位,上半年加权平均借贷年利率同比下降 41个基点至3.57%;期末平均借贷成本进一步下降至3.47%,资信水平位于行业第一梯队。
越秀地产管理层表示,未来将继续保持“三道红线”达标,保持经营性现金流净流入,加上对销售现金流的管理,确保财务进程和经济流程安全持续降低融资成本。
坚持精准营销,全年目标不变
充沛的现金流入,来自于良好的销售去化。面对市场的深度调整和严峻挑战,越秀地产在策略上保持以变应变,实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略,2024年上半年实现合同销售金额约554亿元,尽管同比有所下滑,但相较于行业整体同比约4成的降幅,仍是优于行业平均水平。
“越秀地产的行业排名是靠前的,销售额排名从去年年底的第12位前进到上半年的前10名,相对来说是优秀的。”林昭远坦言。根据克而瑞披露的销售数据,今年上半年,以合约销售额(全口径)计,越秀地产在行业的排名上升至第9位。
具体来看,越秀地产继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位,上半年在大湾区实现合同销售金额约为261.1亿元,约占47.1%;华东地区次之,在上半年实现合同销售金额约128.8亿元,约占23.2%。
值得一提的是,过往为各大房企津津乐道的销售目标,在本轮行业调整周期中早已销声匿迹,越秀地产是少数明确设定目标的房企。但相较于全年1470亿元的目标,越秀地产今年上半年的完成率不甚理想。
“不到40%。这个和我们的计划还是有差距。”不过,越秀地产并未因此调低目标。林昭远表示,管理层研究决定不做调整。
他解释称,上半年的指标达成率偏低,有一个因素是新推的盘比较少,尤其上海、杭州新开盘会集中到今年到第三第四季。“新开的盘,对去化的保障是更强的。所以对下半年计划的达成,是有比较好的条件。”
据披露,越秀地产2024年可售资源共约2700亿元,其中大湾区占比51%,华东占比21%,北方占比约11%。
林昭远也坦言,这个目标在目前市场环境下,挑战肯定非常大,压力也是非常大。“不调目标目的是表达决心,我们会以这个目标来驱动全体员工。这个目标也是和管理层绩效考核强挂钩的。”
今年上半年的“517”新政后,市场在6月份出现大反弹,7月份虽然有所回调,但下滑空间在逐步收窄。
越秀地产管理层认为,总体来看,市场还在寻求平衡的过程中。房地产作为国家的重要的支柱产业,预计市场规模会保持8-10万亿的水平。“越秀地产目前所进的城市总体成交规模都在2000亿以上,存量市场还是有得做的,我们对市场充满兴趣。”
面对这样的市场形势,越秀地产在过去几年一直坚持稳健经营,以销定产的原则,同时做好自己的事情,做好城市、板块的研究,加大对客户的研究,精准定位,精准到目标客户群。
林昭远也明确,未来不会为了达成目标就刚性降价,还是会通过精细管理,采用精准定价、线上线下联动来提高去化能力,保障量价的达成,实现有质量的完成。
以效益为先,实现高质量增储
完成销售目标的底气,来自于有效的调整布局,过去几年间,越秀地产一直有计划地在核心城市获取优质土储,投资的刻度更加精准,投资布局更加合理,聚焦核心城市和核心区域深耕。
截至6月末,越秀地产总土地储备约2503万平方米,94%分布在一线城市和重点二线城市,其中大湾区占比41.2%,华东地区、中西部地区和北方地区比例上升至58.8%;投资质量和结构不断优化。
今年上半年,越秀地产持续通过“6+1”多元化增储模式获取新地块,分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地,总建筑面积约为172万平方米;大湾区占比57%,华东地区占比17%。其中,通过多元化方式增储是占比是66%,公开市场议价的获取的占比34%。
具体来看,越秀地产在上海共获取2幅优质地块,新增土储约6万平方米;在杭州获取2幅地块,新增土储约23万平方米;通过向母公司越秀集团收购方式,新增TOD土地储备约58万平方米。目前,越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目,TOD项目的总土地储备达到310万平方米,约占总土地储备的12.4%。
通过在城市和板块选择上的不断地腾挪改善,越秀地产已具备了下行市场中抗风险的能力。“在这几年发展的城市布局中,我们逐步布局在核心城市里面的核心区域。相对来说,我们能级项目周边的竞争程度没那么强烈,有抵抗风险的能力。”林昭远表示。
不只是依靠地段,林昭远认为,在房地产新发展模式之下,保障性住房由政府来作为主导,市场性的由企业来进行市场化运作。未来行业将回到“好房子”的属性,好产品、好服务应该是市场的主流。
基于此,越秀地产要立足四好企业,坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在产品上,坚持以客户为中心,满足客户需求,打造高质量产品,持续开展“高质量建造好产品”行动,并全力推进设计施工一体化和产品标准化建设、应用与更新迭代,全面落实越秀地产“好产品公约”。
凭借好产品,即便是在竞争激烈的上海高端住宅市场,越秀地产旗下项目依旧赢得了购房者的青睐。今年8月,位于上海的高端改善住宅项目越秀·苏河·和樾府入市销售,实现了开盘即罄的销售佳绩,销售金额达17.35亿元。
接下来,越秀地产还将保持一定的投资强度。据披露,越秀地产在对全年主要现金流项目预测中,土地款支出及拍地保证金预期支出仍保持在400亿元。
林昭远表示,在投资上,还是坚持以销定投、稳健投资,同时要做精准投资,特别是在大城市,要保持对客户的研究,并聚焦一些收益确定性比较高的、现金流回笼比较快的项目。“我们还是以效益为先,把这个作为获取项目的条件。”