专访黄瑜：“十五五”时期，房地产年均仍有八亿平方米的增量空间

2026年上半年，房地产市场持续出现积极信号，如全国商品房待售面积连续4个月下降；1-6月全国二手房网签面积同比增长10.2%；重点城市二手房挂牌量持续下降，二手房价格趋于稳定。同时，也有一些值得注意的数据，2026年1-6月，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降了11.6%和13.6%；全国房地产开发投资额、全国房屋新开工面积降幅有所扩大。

今年3月，“十五五”规划《纲要》正式发布，明确要“推动房地产高质量发展”，同月，住建部发布了《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》；5月，《城市更新“十五五”规划》落地；6月，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》。7月，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》将住房消费置于大宗耐用商品消费体系首位。7月30日，中共中央政治局会议再次提出要“稳定房地产市场”。

展望2026下半年以及“十五五”时期，如何稳定房地产市场，推动房地产行业迈向高质量发展？《2026下半年经济展望》，对话中指研究院常务副院长黄瑜。

房地产“稳”了吗？

第一财经：从上半年的数据来看，部分一线城市和核心二线城市的房地产交易数据显示出一些积极信号，比如新房交易量回升，二手房交易的活跃度提高，以及部分城市的房租出现了连续上涨的情况，这些变化是否意味着房地产市场已经进入了实质性修复的通道，您怎么看？

黄瑜：据中指研究院的数据显示，今年上半年，核心一二线城市的市场是有明显恢复的，原因主要是过去一段时间整体市场情绪的修复，以及中央和地方推出了多项支持政策。

从具体的市场表现来说，上海等一线城市的市场表现要更好一点，因为上海在今年年初率先提出在一些重点区域收购二手房，以及核心区域优化限购等政策，随后广州、深圳也陆续出台了一些政策，对于市场这一轮恢复还是发挥了重要的作用。

落实到具体数据上看，大部分的二线城市的新房市场还是修复偏弱，所以从这一轮整体市场表现来看，不同城市之间的分化还是非常明显的。

第一财经：从公开的市场信息显示，这一轮二手房交易回升的行情中，低总价房源成为交易的一个主力，您掌握的数据是怎样的？“老破小”是否已经跌出性价比了？

黄瑜：从上海和北京，连续四五六月的数据来看，确实300万以下的成交量是明显增长的，也对这一轮二手房市场的恢复，发挥了重要的作用。

这背后有几个原因。一方面，这些城区的“老破小”还是占据了非常好的地理位置，各种生活便利性，如交通、教育等资源方面，相关的需求确实存在。对于刚需来说，如果价格跌到一定程度，大家就愿意去进场。

当然，还有一部分原因是各类政策的支持。近年来，不少城市都给了购房补贴，有些是房票，还有公积金政策的支持力度也是蛮大的，比如可以用公积金支付购房首付，贷款利率也比较低，这些政策的支持就降低了购房成本和购房门槛。

第三个方面，各地政府用了一些“卖旧买新”、税收等方面的优惠政策，对这一轮二手房市场的活跃发挥了重要的作用。

房地产市场何时“止跌回稳”？

第一财经：从2025年底的“着力稳定房地产市场”，到今年4月，政治局会议提出要“努力稳定房地产市场”，您怎么判断，用词变化背后所体现出的稳定房地产市场的难度？

黄瑜：从“着力稳定房地产市场”到“努力稳定房地产市场”，从我们做研究的角度，我们认为“着力”是政策发力的时候更有针对性，当下的市场中有哪些堵点和卡点，就会要着力去解决这些问题，比如之前着力优化限贷、限购，包括购房补贴等等方面给予相关的支持。“努力”可能会要求大家要更加全面、更加长期地去做一件事情。“全面”是希望从中央政策到地方政策要协同，地方各个部门、各个条块的政策也要协同，“长期”是指如果在这个过程中有什么问题，要及时去纠偏。总体来说，从“着力”到“努力”，其实是对房地产的发展提出了更高的要求。

中指研究院每年对房地产市场都会有一个趋势的预判。对2026年全年，我们认为销售面积和销售额还会进一步下降，因为现在新开工和投资的降幅还是超出我们预期的，对后续市场持续的恢复还会有一些压力。同时，对“十五五”期间，我们认为整体市场应该会在“十五五”的中后期走出低迷。

当然，这里面有一个很重要的特点——分化。一些核心的城市，像人口增量比较多、人口不断进入的城市，还有经济基础比较好的城市，就业面也比较好的城市，它会有望率先走出市场的低迷，比如上海已经连续多个月的二手房价格和成交量在往上走，它的市场表现会好一些。但是更多的城市在这一轮的市场整体的恢复里面还是不及预期的。

第一财经：到目前为止，已经出台了很多对房地产的支持性政策，如降低首付比例、下调房贷利率，包括取消限购等一系列针对需求侧的这些政策。着眼下半年，还有哪些政策是您建议可以出台的？

黄瑜：房地产整体市场的恢复，除了自身的一些供给、需求的因素之外，和中国的经济形势也是紧密关联的，比如城镇化率、出生率、就业率、产业的带动作用等等，这是最大的一个底层逻辑。整个经济面比较好，房地产市场恢复起来才会更顺一点。

如果从当下的发力点来说，我认为有几个方面是值得关注的。第一个是和土地相关联的政策，现在市场不断在推出“好房子”，这些新推出的“好房子”得房率优势比较明显，产品优势也比较明显，有些“好房子”的地段优势也非常明显，使得更多以前的“老房子”出现了滞销，对市场会有一些影响。所以我建议在土地市场进行一定程度的规范，比如适度限制一些土地的出让，包括给一些无序放宽的规划条件加以约束。

除了努力稳定房地产市场之外，政治局会议还说要“扎实推进城市更新”，这些政策如何落到实处，是需要一系列配套政策去到位的，而且每个地方的情形也比较复杂，如何从产权政策、税收政策、金融政策等等方面给予适当的支持，是重要的发力点。短期内，比如说各地已经出台了公积金政策、购房补贴政策，以及税收优惠政策等等，这些都是很重要的一些阶段性的“因城施策”的政策。

还有一个方面，我们认为在规范市场主体行为方面，也是需要进一步完善和发力。比如中介费用等方面，也需要有一些相应的配套政策。

科技产业聚集，会带动城市房价上涨吗？

第一财经：少部分城市的高科技发展特别强劲，会带动一批人的收入上涨，使得相应的地段和板块的房价有非常大的上涨空间，您怎么看这个现象？

黄瑜：我们认为，在“十五五”期间，落到年均仍然还会有一个8亿平方米左右的需求量，这个量并不是普遍性的，更多会聚焦在那些人口不断增长、产业发展比较好的，并且能够与新质生产力、AI相匹配的这些城市。在这些城市有就业机会，它的经济好、人口多，房地产市场的需求也会更加旺盛，在这一轮市场恢复过程中，这些城市也会更快。未来一定是围绕新兴产业，有活力、有潜力的产业进行人的聚集，有人的地方就有住房需求。所以就是在有经济增长的地方、有收入增长的地方，就会有不断改善的这种需求，所以这样的话其实是给房地产市场，带来了比较好的契机。

这些年，美国硅谷的房价，特别是它的Single House（独栋住宅）一直在上涨，就是因为AI造富了一批硅谷的 IT人才，让他们有高的收入增长，他对那些独栋的、地块面积比较大的房子比较青睐，这些房子又是稀缺产品，就会使得这些房子价格上涨。

政策积极改革，如何评估其力度及影响？

第一财经：今年上半年，住房公积金制度的改革有非常重要的突破和进展，比如住房公积金提高了贷款的额度、扩大了使用的范围、支持跨地区使用等等。您怎么看它的实际效果，怎么评估它的长远影响？

黄瑜：每出台一条政策，中指研究院都会进行统计、归纳和分析。上半年，全国各地“因城施策”出了很多的政策，大概有近五百条政策了，其中，一半以上都是和公积金政策关联的，可以说公积金政策成为各地“因城施策”的一个重要的政策抓手。

公积金政策的优化主要是围绕以下几个方面，第一，提高了公积金的贷款额度。在有些城市，甚至都超过了上一年度这个城市的房屋套总价的均值，也就是说给的额度是非常充分了。第二，拓宽了使用的范围。原来可能对使用的范围有各种严格的限制要求，现在不仅可以用于购房，也可以用装修房，还可以交物业费，甚至还可以去“养房”，你也可以跨地区使用。第三，降低了贷款利率，公积金贷款利率相比商业贷款利率要优惠。第四，覆盖的人群也在延展。有些城市灵活就业群体也可以使用公积金贷款政策。可以看到，在房地产市场从“增量时代”到“存量时代”的过程中，公积金政策也从服务增量，转向同时服务增量和存量，因此它的使用范围逐渐覆盖租、购、养、维护，各方面都可以去用。

对市场的影响也是比较正面的，因为有些城市给的额度大，就有更多人愿意使用公积金，一定程度也提升他的购房能力，降低了购房成本。但是从长期的角度，如果能有更大范围的互认互贷，可以用来养房子、装修房子等等这些方面的举措，对于我们长期提升市场的运营能力，盘活现有存量，包括提升房屋后续改造的质量等方面，都能够发挥一些积极作用。对房地产长期由增量到存量、构建新发展模式的过程中，它也能够尽一些微薄之力。

第一财经：目前，全国很多地方都在推进商品房收储、保障房建设等工作，其中像上海、广州，已经有地方国企在进场收储了，您怎么看，这些措施会如何改变房地产市场的运行逻辑和市场格局？其他城市是否也有这样的条件，可以让国企参与到商品房收储这个环节？

黄瑜：目前，无论是上海，还是广州，尽管政府已经在采取行动，但是实际成效还不明显。我们分析认为，如果国企要下场去收储，在几个方面还是受到一定的约束和要求。比如政府要有专项资金，要有足够的钱和相匹配的房源。比如上海在静安收了一套400万的房子，如果说要在静安买一套新房，还是比较难的，价差比较大，因此未必能够形成一个有序的循环，使得这一个政策就没有那么大的效益。

当然，广州说可以全市范围来做，那我们要看他下一步如何推进，假设广州安居来做，他到底有多少钱来做这个事情？他也会对房源提出一些要求，主要是收来之后用来做什么？收完之后能不能租出去？能不能给它运营好？能不能适应新的市场需求？在市场调整过程中能不能真正地发挥作用？我认为对他们的运营能力也提出了更高的要求。所以企业要做收储的时候，还需要系统性的、全盘的进行考虑。

除此之外，相关的几个主体希望发挥什么作用？首先，政府层面希望通过这个举措，对现有的房价能够发挥一定的稳定作用，然后促进市场的存量盘活，对于后续形成新一轮的发展，也能够发挥一定的循环作用。第二，从企业层面来说，这种国资企业更主要是要在市场中发挥保障的功能，这种保障功能需要你有房源，现阶段其实房价到了一定程度，是进入市场收房子比较好的一个契机，但是你就要想清楚，收完之后怎么样去真的给到我们需要的那些人，无论租也好、卖也好，或者是安置也好，你能够真的给到那些人群，这个过程也需要做大量工作。第三，对消费者、卖房人来说，算是比较好的举措。一方面，自己卖不动的房子，有可能卖给政府，就能够把存量资产盘活了。如果说能够进一步改善居住，也是大家一个期盼。

就收储这个举措，要真正把这些卡点和堵点打通，尤其是资金的问题，如何把账算好的问题，以及运营服务能力的问题，只有把这些卡点和堵点打通，才能真正地让收储能够落到实处。

“好房子”能成为新增长点吗？

第一财经：中指研究院正在进行“好房子”的研究和评选工作，从你们的实践来看，“好房子”理念的推广以及评价体系的建立，对于消费者以及整个市场交易，是否已经产生了一定的影响？基于“好房子”这种新的概念和新的评价体系，对相关产业链的重塑，能否成为房地产的一个新的增长点？

黄瑜：经历过去二十多年的快速发展，中国房地产我认为已经解决了“从无到有”的过程，无论是我们的人均居住面积，还是户均套数，都到了一定的程度，我们自有住房的保有率都还是比较高的。已经解决了有得住的问题，现在是如何住得更好？那么肯定要向更高质量、更高品质的方向，对住房提出更高的要求。

中指研究院建立了一套体系来评价什么是“好房子”，我们认为，“好房子”不只是房价高、装修好、得房率高，“好房子”的标准是更综合性的、多维的，比如说还要考虑到舒适性，要有空间的舒适性，空气质量的舒适性，社区环境的舒适性等等，多维度因素的相匹配，才能判断这个房子是不是“好房子”。现在大家在买房或者在售楼处里面，过于强调得房率，使得对“好房子”的引导有一些偏颇。所以今天我们建立了“好房子”的研究体系，就是为了帮助老百姓全方位认识什么是真正的“好房子”，在买房子的时候，得房率也好，面积也好，只是其中的一个维度，我们还要更多考虑到居住的舒适性，“面子”和“里子”都要有，“里子”的比如管道、排风、消防各个系统，是否真的做到了新的提升，达到了一个新的要求。

在推广“好房子”的过程中，尤其是过度引导“得房率”之后，确实是会对原有的老房子和次新房会造成一种冲击，造成冲击之后，这个市场的有序循环就会被打破，这个是大家一定要去关注的现象。所以我希望在这个过程中，各地政府应统筹考虑市场供需和产品结构，合理优化规划条件，避免片面追求高得房率。

当然，“好房子”这个理念的提出，对房地产行业的长期的高质量发展形成了一个重要的导向，包括要建设好房子，还要把原有的旧房子改造成好房子，在这个改造的过程中，可能原有的建筑结构没办法改变，但是管道系统、电梯等等是可以去改装的，因此，从综合的、系统的“好房子”工程来说，对整个房地产行业的长期发展，以及真实地提高老百姓的居住水平，我认为还是能够发挥重要的作用的。

城市更新如何影响房地产市场？

第一财经：《城市更新“十五五”规划》已经出台，涉及到老旧小区的改造、产业园区的更新，以及历史街区的活化利用等方面。从长远来看，城市更新会给房地市场带来哪些深刻影响？

黄瑜：城市更新确实对未来的房地产市场会发挥重要的作用。但是在这个过程中，大家的理念一定要进行相应的调整，和原来的大拆大改应该是完全不一样的，我们现在是要精雕细琢，要精耕细作，需要有一点耐心，需要有一种长期的机制。参与主体也要有一种好的心态，不能够天天想的是高周转、赚快钱，我们要有一种新的心态、新的姿态去做这个事情。对于政府来说也是一样的，现在政府层面的一些收入也都是要基于长期性的指标去运营。对于个人层面，比如在老旧房屋的改造、拆迁改造等等，要以一种积极的个人姿态去面对，如果这个楼需要加电梯，大家要积极协同配合，这也需要每一个个人有一种更高的认识。

城市更新对多方都提出了更高的要求，是需要大家在存量时期，基于更长期的思维去做系统安排。从政策方面，比如商业模式的构建、税收政策、金融政策等方面给予一些支持，让城市更新这个事情，真的能够长期有序地做下去。

如果未来几年能够有序地推进城市更新，把“十五五”规划里相应的指标落实到位，我认为不仅能激发新的增量，还能够有序地盘活存量，也能够让城市基础设施达到一个新的高水平的发展阶段。另外，还能够让更多的老百姓住上更好的房子。对于企业主体，也能够通过参与城市更新去建立新的发展模式。在城市更新有序推进的过程中，也期待能够让这个行业实现一个比较好的过渡，让房地产行业能够有一个高质量的、健康的发展。

 

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣