不确定的未来

阳光100以其前瞻性的眼光，成为了柳州楼市的拓荒者，但却没能在外部因素发生变化的时候，及时调整其内部出现的一些问题，依然顽固的坚守着一些不合时宜的东西，这让阳光100在柳州的未来发展蒙上不确定性。

拓荒者的前瞻性

2001年，柳州市政府在《柳州城市整体规划方案》中，就制定了城市向东发展的规划目标，将城市发展的重点锁定在了河东片区。在这份规划中，柳州的河东新区被定位为新兴的行政中心和城市新商务中心区。

事实上，早在该份规划正式出台之前，阳光100就已经在河东片区拿下了一块土地，开发了阳光100在柳州的第一个项目——经典时代。而这个项目也成为了整个河东新区房地产开发的第一单，也由此拉开了河东新区大开发的序幕。

据柳州房地产业内人士李峰回忆，阳光100在河东新区拿下土地的时候，柳州传统中心城区位于柳南区，柳州最知名的企业柳汽、柳工盘踞于此，而像柳钢、柳电等大型国有企业则集中在柳北工业区，河东新区当时还只是一片一无所有的荒地。

在李峰看来，阳光100敢于在那个时候进入河东新区，的确展现出了其前瞻性的眼光，相比本土开发商，阳光100的管理层对于城市新区的发展有着更为深刻的理解和更高的“政治觉悟”。

据李峰介绍，在不到十年的时间内，柳州市政府不仅完成了将行政中心东移的目标，同时通过在河东新区开办柳州名校分部，和将市中心医院整体搬迁等手段，完成了对整个河东新区的配套建设任务。今天，河东新区不仅是柳州新兴的高端国际商务中心，更是柳州各种高端教育、医疗资源的聚集区，同时也成为柳州房价的高地，区域内的房价自2005年以来一路上涨，目前不少楼盘均价已经破万，而且很多项目借助着学区房和CBD核心商务区的概念，在二手房市场呈现出一房难求的局面，其中就包括阳光100最初开发的经典时代。

而根据《中国房地产金融》的调研，自2002年开盘以来，经典时代的房价一路走高，从最初的每平方米2000元一直攀升到今天二手房市场每平方米10000元的售价。

如果说房价的上涨中包含着中国楼市整体兴旺的大环境因素的话，那么阳光100给柳州楼市带来的另外两个深远影响，则再一次印证了其作为一个拓荒者的前瞻性。

李峰说，阳光100进入柳州后，给这个市场带来的第一个影响在于产品设计上的开国际化先河之风。其产品所强调的国际化和时尚化的元素，将柳州整体房地产开发带入了一个新时代，甚至可以说今天河东新区所展现出来的国际化风范，阳光100起到了一个奠基者的作用。

而另一个深远的影响则来自于销售方面。事实上，柳州是阳光100阿米巴管理法则最初的试验场之一。早在十年前，阳光100就在其营销团队中实行了将每一个销售人员作为独立核算单位，并开展严苛的内部竞争。“阳光100不仅是柳州最早将房地产营销从坐商模式发展为行商模式的企业，同时也是第一个实行内部机制的房地产企业。其内部竞争真的可以用残酷来形容，2005年的时候，当柳州一般房地产销售人员的月收入不过三四千元的时候，在阳光100的销售团队中，如果一个销售员月收入连续两个月只有10000元的话，那他就会被末尾淘汰制所淘汰。”李峰说。

顽固者的代价

不可否认，阳光100所具备的这两项优势，不仅让其自身在柳州获得了巨大的收益，其开发的项目都曾经是柳州房地产市场中收到购房者热捧的产品。而其所创立的营销体系，也被柳州的同行竞相效仿，今天柳州房地产营销行业中的许多骨干都是当年从阳光100销售团队中走出来的。

但时过境迁，在李峰看来，阳光100并未能保持住这样的领先优势，没有随着柳州房地产市场中发生的一系列变化及时调整自身的发展步伐，在新一轮竞争中逐渐处于下风。

李峰说，同后来进入柳州市场的诸如保利这样的一线开发商相比，阳光100在某些方面就显得非常保守了，甚至到了顽固的地步。就以产品设计为例，这本是阳光100的优势所在，但他们好像在这方面有些自信过头，到了一种固步自封的地步。

Li Feng says that compared with later-come developers like Poly, Sunshine 100 is conservative, if not stubborn. In terms of product design, which is initially Sunshine 100’s advantage, is no longer their edge for overconfidence and standing-still.

据《中国房地产金融》了解，阳光100在全国的项目实行的是统一设计的管理模式，非常强调其产品的标识性和统一性，这一点可以从阳光100在南宁和柳州项目无论是外立面还是房型设计上几乎没有变化可见一斑。

而李峰认为，强调品牌和产品的辨识度固然重要，但这不能成为创新的阻力。如今，更多的购房者除了建筑风格之外，更看重项目在容积率、绿化率、车位设置和景观等因素，而这些东西在阳光100的产品中很少得到体现和强调。“阳光100的所有广告十年如一日，除了把那位老外设计师拿出来当形象代言人外，从来没有新的亮点，只是强调建筑设计的国际范儿，如今已经很难吸引购房者的关注了。”李峰说。

而产品的老化也让阳光100原先具备的营销上的优势不复存在。

据了解，柳州近年来房价大幅上涨以来，也出现了租售倒挂的问题，这使得物业的投资价值被不断压缩。《中国房地产金融》从百度房产阳光100分行等多家中介机构了解到，目前河东片区配套齐全，装修条件不错的房源，一房租金为1500~1800元/月，两房为2000~2500元/月，三房2800元/月及以上。房屋售价基本在8000元/平方米，户型越小越贵。虽然目前河东片区无论在租金还是出租率来说，都是整个柳州的高点，在未来发展并不容乐观。

根据柳州恒创地产营业经理谢光柳分析，“以一套74.5平方米的房产为例，以前4300元/平方米，房款32万元，加上装修，成本共38万元，现在这样的两房能租2500元/月，一年的租金除以房价，回报率是7.8%，高于现在的存款利率4.7%，是很有赚头的。但现在要在河东买这个面积的房，要66万元左右，租金2500元/月，回报率仅4.54%，没有投资空间”。

李峰认为，在这样的背景下，销售人员的个人努力和能力已经不会起到决定性作用了，未来的房地产营销更强调的是整体性和创新能力，产品设计和项目的整体规划能否迎合消费者的口味，成为了营销的重点，而阳光100在这些方面似乎并不具备多少优势。

不过，阳光100也开始关注到这些问题，比如其在2012年推出的摩尔立方LOFT项目，就曾因性价比高、投资空间大等特点受到了购房者的追捧，开盘当天认购率就超过90%，也创下了柳州楼市中的一个新高。但作为一个传统意义上的开发商，阳光100能否在后续的运营管理上交出一份令人满意的答案，依然还是一个未知数，就算它已经在全国开发了8个商业综合体项目，但依然需要一次成功来证明自己，柳州能否成为阳光100破局的起点，人们还将拭目以待。