时隔半年上海再出楼市新政：首付降至15%、最高8万元补贴，精准疏通置换堵点

【】时隔半年，上海楼市再迎重磅政策。今天（8月20日），上海市住建委、房管局、财政局等六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，也就是市场关注的"沪八条"，一次性推出八项举措，涵盖公积金、房贷、以旧换新补贴、房票安置、二手房收购等多个方面，明天起正式施行。那么，上海为什么选择在这个时间点出手？新政又能给购房者带来哪些实实在在的利好？一起来了解一下。

 

先说背景。今年上海楼市韧性凸显，国家统计局17号发布的数据显示，申城二手房价格指数已连续六个月环比上涨，除了2月份春节外，二手房月成交量稳定在2万套以上，7月更是呈现“淡季不淡”的行情。量价齐升。青浦、宝山、嘉定等多个外环外板块的改善型新盘，甚至接连触发积分制摇号。新房市场方面，价格指数也延续上涨趋势，年内累计涨幅进一步扩大。但市场运行上海市房地产科学研究院院长严荣指出，一二手住房之间的置换链条还不够顺畅，部分改善需求尚未充分释放。加上七月底中央政治局会议对经济形势作出新部署，八月中旬《住房公积金管理条例》也迎来重要修订，上海在此节点推出"沪八条"，正是精准施策、趁势而为。

 

具体来看这次新政中，公积金优化占了三项，力度最大。明确将公积金提取支付首付范围，从新建预售商品房扩大到新建商品住房现房，保留“既提又贷”；无公积金贷款、无冲还贷业务的购房者，购房提取公积金由5年一次调整为每年提取一次；新增可提取公积金支付购房契税、本市住房配套车位和储藏室费用。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一系列举措让公积金“活水”加快流向购房端，

【提取频次的放宽与用途的拓展，不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。】

 

而这次新政最吸引眼球的，还要数"以旧换新"补贴。具体有两项。从8月21号到明年3月31号，居民家庭在外环外购买新房，在网签备案日前后一年内出售本市二手房的，可以按照购买新房贷款总额1%申请补贴，单套最高补贴5万元。补贴总金额2亿元，用完即止。如果卖出的是外环内二手房，可以额外再申领3万元，两项补贴叠加，最高补贴金额达到8万元。上海中原地产分析师卢文曦认为，补贴设置了明确期限，又采取"用完即止"的方式，能有效推动观望中的改善需求加快入市。

【对首次改善的买家来说，卖掉市中心两三百万的房子，再稍微加一些杠杆，就能够买外环以外的新房，对于生活质量的改善还是比较明显的。各种补贴叠加起来，总额可以高达8万，对于有消费意愿的买家来说，这是比较大的推动他入市的刺激点。】

 

个人住房信贷方面同步优化。外环外二套房商贷最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。调整后，上海首套房商贷最低首付比例统一为不低于15%。二套房延续区域差异化，外环内最低首付比例为25%，外环外为15%（含宝山、嘉定区全域）。卢文曦认为，这一信贷举措降低了外环外改善型置业门槛。

【首付比例是一个差异化的信贷举措，对于购买外环以外二套房的首付比例，只有15%，跟首套房的首付比例是看齐的，从这样一个角度来看，政策也是精准地导向，对于外环以外的刚需改善是有推动效果的。】

 

此外，新政还在两个方向持续发力。一是加大房票安置力度，在城中村改造和旧城区改建项目中，把房票作为与货币补偿、实物安置并列的安置选项。此前上海已在金山、嘉定、青浦等地试点，累计发放房票一千七百多张，嘉定马陆一个项目近七成居民选择了房票安置，效果显著。二是推动各中心城区收购二手住房，改造后作为保障性租赁住房出租，既消化存量，又增加租赁供给。上海市房地产科学研究院房地产经济所所长江莉认为：

【这次的政策总体上还是为了激活改善性需求的释放，畅通了整体的一、二手房的置换链条。同时通过收购二手房用于保租房这么一个政策，也是给新市民和青年人，又多了一个房源选择的渠道。房票安置的这样方式也是给城中村、旧城区改建涉及到的这些市民安置方式提供了一个多元化的选择。】

 

总体来看，"沪八条"的核心逻辑非常清晰：降低购房成本、畅通置换链条、支持改善需求。它不是简单地刺激市场，而是在市场已经企稳的基础上，精准疏通一二手房之间的流通堵点，让"卖旧买新"的路走得更顺。新政赶在"金九银十"传统旺季之前落地，市场普遍预期，政策效应将较快转化为实际成交热度。上海楼市有望在四季度进一步巩固回稳向好态势。

 

以上由第一财经AI数字人播报