去年借贷成本降至4.92% 龙湖地产：今年目标1100亿元

一向以稳健著称的龙湖，将迈入自己的“千亿时代”。龙湖地产有限公司(下称“龙湖地产”，0960.HK)日前在香港公布的年度业绩报告显示，2016年该公司合同销售额约为881.4亿元(人民币，下同)，同比2015年增长61.6%。与此同时，龙湖地产在业绩会上透露，该公司2017年销售目标已确定为1100亿元。

针对2017年的经营环境，龙湖地产董事长吴亚军在业绩会上称，今年下半年房地产市场或者政策可能有诸多不确定性，房企需小心驾驭。事实也是如此。今年开发商面临的国内融资环境将较去年有所收紧，开发商融资活动尤其是用于购地的融资，正受到严格监管。穆迪近日提供给第一财经的报告预计，鉴于限制持续以及销售增长可能放缓, 今年国内房地产行业竞争将更为激烈。

融资成本创新低

去年下半年开始，房企面临融资渠道收窄、流动性趋紧、融资成本上升的局面。去年四季度，房企通过私募债、公司债、中期票据等渠道的融资难度加大。能否拿到低成本的资金，直接决定上市房企的利润表现。

年报显示，2016年，龙湖地产营业额同比增15.6%至548.0亿元。其中，物业投资业务租金收入增长35.2%至人民币19.1亿元。同期，龙湖地产集团归属于股东的核心净利润率为14.2%，分红比例连续第3年提升5个百分点至核心净利润的35%。

财务方面，从年报看，截至2016年底，龙湖地产净负债率53.9%，在手现金人民币173.6亿元。融资成本与债务结构方面，其综合借贷成本降至4.92%，平均贷款年限拉长至5.90年，非抵押债务占总债务比例提升为75%。

龙湖近年借贷成本在行业中居于相对低位。第一财经记者查询年报发现，2011年至2015年，龙湖地产平均借贷成本分别为6.4%、6.72%、6.58%、6.4%、5.74%。2016年的4.92%为历史新低。2011年至2015年，该公司平均借贷年期分别为4.0、4.1、4.6、4.5、5.24年，2016年为5.9年，呈不断拉长的态势。

究其原因，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院分析师刘心荷对第一财经记者分析，房企发债难度及融资成本，既与监管环境相关，也与房企本身的资质、评级相关。第一财经记者随后留意到，国际信用评级机构穆迪(Moody’s)日前将龙湖地产的企业家族评级由Ba1调升至Baa3，高级无担保债券评级由Ba2调升至Ba1，评级展望为稳定。针对调升龙湖地产评级的原因，穆迪称，预期龙湖地产将在未来12至18个月，凭借温和的销售增长、审慎的土地收购和财务管理，保持其财务结构的稳健性。同时，龙湖的租金收入增长亦有助加强其偿还债务的能力，这些因素支持此次评级调升。

今年目标1100亿

龙湖近年一直强调“有质量的增长”，战略上追求稳健，强调风险控制。在今年的业绩会上，龙湖地产首席执行官邵明晓对外透露，今年龙湖地产的销售目标是1100亿元。他用了四个字：“力争上游”。

当媒体问及“力争上游”的具体内容时，邵明晓称：“1100亿是公司既定的目标。我们观察到，尽管今年现在的市场整体向好，但是面向未来政策和市场的不确定性是必须考量的因素，所以我们也没有一个特别确切的数字，但会根据市场的情况力保完成1100亿。”他还强调，龙湖一直坚持深耕一线城市和领先二线城市，未来可能会关注超大型城市周边外延的地块，但总体的策略还是深耕一线和二线城市。

过去两年，行业排名靠前的房企都在进一步做大规模，行业中既有万科、恒大、绿地、碧桂园等“资深巨头”，又有融创等雄心勃勃、通过并购快速增长的公司。中国的房地产行业集中度正逐步提高。在这一背景下，如何把握拿地、开发的节奏，如何判断市场，不同的企业有不同的答案。

在业绩会上，有媒体问及吴亚军对获知龙湖去年成绩的“心情”，身为创始人的吴亚军回答：“我的心情应该说不错，同时也有忐忑。不错是说，我们一直还是觉得掌握了自己的发展节奏，比较满意。第二个忐忑的原因，是(今年)下半年的市场或者政策可能有很多不确定性，也需要小心驾驭。”

事实上，如吴亚军所言，从行业面看，重点城市调控升级、融资难度加大，房企所处的经营环境依然面临诸多不确定性。去年9月底以来推出的最新一轮调控措施，使得最近几个月一二线城市房价上涨放缓。与此同时，今年开发商面临的国内融资环境将较去年有所收紧，开发商融资活动，特别是用于购置土地的融资受到越来越严格的监管。

来自中原地产研究部的数据显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

穆迪在3月中旬提供给第一财经的报告中预计，中国政府强调将进一步加强房地产市场分类调控,鉴于监管限制持续以及销售增长可能放缓,其受评大型开发商努力争取更大的市场份额,因此 2017 年国内房地产行业竞争将更激烈。海通证券也在研报中分析，地产调控政策下，2017年销量下滑是大概率事件。负债压力下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，资质弱的房企债务违约风险增加。