寻路房地产：下半年和未来怎么走？丨首席评论

4月以来，面对不断加大的新的下行压力，我国政府部门及时果断施策，出台一系列稳经济的政策措施。7月15日国家统计局数据显示，6月份经济企稳回升，二季度经济实现正增长，上半年国内生产总值同比增长2.5%。其中，房地产市场有所好转。6月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。

今年以来，在坚持“房住不炒”的定位下，各地“因城施策”，加大稳定房地产市场政策措施的实施力度。中指研究院数据显示，上半年各地出台楼市调控政策近500次，涉及的措施有：优化公积金贷款政策、降低房贷利率、放松限购限售等。

调控政策如何落地显效？房企如何应对市场需求的变化？长期来看，房地产健康发展的方向在哪里？第一财经邀请到原国家房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长孟晓苏，中指研究院常务副院长黄瑜，阳光100集团副董事长范小冲，以及空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领共同探讨这些话题。

“因城施策”支持居民合理住房需求

第一财经：从4月份到现在，“因城施策”稳楼市的调控政策实际效果如何？

黄瑜：在一些城市出台政策之后，我们陆续做了市场调研，结果显示在不同城市，调控政策效力显现的情况并不一致。在一线城市取消“认房又认贷”，这个政策作用最大。对于限购没有那么严格的城市，降低房贷利率的作用非常大。另外降低交易税费的措施，对各个城市都非常有用。还有一些城市根据自己的情况，采取提高公积金贷款比例、给予特殊人才相应的补贴、结合二孩三孩的人口政策、适度降低首付比例等等不同的政策措施，对支持刚性和改善性的合理住房需求，还是体现出一定效用。

现在是买房的好时机吗？

第一财经：对于有改善性需求以及刚性需求的消费者，现在是不是买房的好时点？

黄瑜：肯定是买房的好时机。首先，因为这一轮市场调整，有些城市下调了住宅价格，现在房价正逐步趋于合理。第二，在这一轮贷款利率下调后，尤其是首套房利率，已经到了历史的低位。第三，结合各个城市采用了不同的支持政策，比如公积金、人口政策、人才政策，还有一些城市推出以新换旧等等一系列相关政策，现在确实是买房很好的时机。

杨现领：现在大家犹豫不决，因为消费者的选择比以往任何时候都更加理性。过去买房子，核心决策特别简单，因为买到就等于买对，买到就是涨。但是未来涨的房产是少部分，今天买到房子，未来能不能卖掉都是一个问题。未来的交易流通，在今天房地产大周期环境下，都已经发生了很大的变化。所以我认为今天的确是一个很好的买房时机，但是建议大家理性决策，因为今天不是普涨时代。

“希望政策的阳光能进一步照到房地产企业”

第一财经：促进房地产业健康发展，您有什么建议？

孟晓苏：现在金融方面应该是“转”的比较及时，但政策也还有一定的滞后期，希望接下来政策的阳光能进一步照到房地产企业。现在最重要的是要“搞活”房地产市场，要推动市场营销。应该从政策层面“取消限购”，推出鼓励住房的政策。比如最近郑州推出的“地票制度”，把老百姓的拆迁安置房和商品房融合在一起，以房票的形式让消费者一年之内加快买房，这就是“因城施策”很好的举措。同时在当地还取消了对持有地票人的限购，这是搞活市场的措施。在这个搞活市场措施的配合之下，金融环境进一步宽松，同时金融机构也可以看到，在这样的形式下对于金融是安全的，这样的话各方面可以共同促进房地产业慢慢恢复到正常发展的轨道。

第一财经：REITs（不动产投资信托基金）对房地产市场有何意义？

孟晓苏：现在国家已经积极推出做保障性租赁房的REITs，如果保障性租赁房能够推出，就能在租赁房产方面打开一个新的领域。如果推出保障性房产的REITs，商品房的REITs能不能出台？从国外REITs发育最好的美国来看，现在美国有221支REITs，市值达到1.33万亿，谁是它的持有人？是8000万美国民众，通过他们的养老金和保险资金来间接地持有这些REITs，它最终是人民群众持有。美国REITs发展了42年，收益率翻了142倍，主要收益率来自于房产增值。中国的房产从历史上看80年代末期，我们房产460元一平米，现在已经涨到8万元一平米的二手房，涨了若干倍了。

另外，我国现在股市发育不错，近几年提倡要发展直接融资、发展多层次的资本市场。此时推出一支REITs本身也是进入到资本市场，这支REITs越来越发育的话，大量的资金就会从间接融资为主，慢慢进入到直接融资领域。如果把它再推向最有价值的租赁房市场，包括租赁住房和租赁的其他商业物业，就可以让REITs找到一个长久增值的好产品。

第一财经：目前各地政府都在完善政策措施，调整既有的调控，提供更优惠的金融条件，接下来房企如何自救？

范小冲：刚开始为了活下来，一些房地产企业“打折卖房”，有的都打成“骨折”了。后来发现不行，越降价消费者越觉得你烂尾，不买。再加上房企降价后就资不抵债了，所以现在都不降价了。现在首先是兑现对客户的承诺，要交房，各地都在“保交房”。第二，保销售，要有现金流。第三，要可持续经营，一定得让你的队伍不能散，让别人感觉到你还有信心，还能运转，债权人就很放心。现在债权人的期望值也和以往不同，因为阳光100集团没有社会融资，没有个人集资，债权人都是大型金融机构，这些金融机构也比较理解企业，所以也在想办法和企业共渡难关。

未来 中国房地产还有非常广阔的空间

第一财经：如何判断中国房地产所处的阶段？未来地产行业长期发展的看空间在哪里？

孟晓苏：中国的房地产业严格从1998年房改开始真正得到发展，到现在发展24年了。现在遇到了一些困难，有不少人说房地产发展“到头了”，我对这个看法不苟同。还有人说过去是黄金时代，慢慢变成“黄土时代”，我认为不是这个说法。以美国为例，美国房地产发展了246年，2020年，美国房地产房价上涨11%，2021年上涨了16.9%，今年3月份的数据显示，房价又上涨了21.4%，到了历史的最高点。中国房地产发展的时间是美国房地产发展时间的十分之一，而且中国的人口基数大，城镇化还远远没有完结，国家现在开放了三胎政策，人口红利有可能恢复，中国的老龄化也是养老房发展的时期，再加上乡村振兴战略等等方面来看，我们中国经济有巨大的内生性动力，对房地产业也有巨大的需求和潜力。中国的房地产与世界各国一样，还没有发展到顶，即便未来在量的需求基本满足之后，还会有进一步对质的需求的提高。从这个角度来看，中国的房地产仍处于长期发展期的初期阶段。

杨现领：现在中国房地产市场的内涵在发生变化，开发商不等于房地产，房地产越来越成为居住性的行业。比如中间包括了开发商、交易服务金融机构，还包括未来的社区、养老，甚至还包括长租公寓的运营机构。如果我们把所有房地产大品类加在一起，这个市场不仅不会下降，可能还会上涨。过去我们租赁市场一直是滞后的，没有发展。今天全国租金加起来大概1.5万亿，和美国，和日本比相对还不成熟。未来随着租购并举逐步落实到位，未来租赁市场会逐步发展，规模达到3-4万亿，另外还有家装家居行业规模约5万亿，还有住房金融、社区服务等，所以我认为整个房地产作为大的居住行业，才刚刚开始。

黄瑜：确实中国在过去二十多年快速发展，房地产的运营、服务都处于初级阶段，未来还有非常广阔的空间。我们预判，在“十四五”期间，新房的住房市场仍然还有13亿平方米，还有很大的发展机会。更何况我国过去积累了多年的存量房市场，中间再交易、再买卖、再服务、再运营等环节，都具有广阔的市场空间。

范小冲：中国的城市化还没有结束，现在才达到63%、64%，在后城市化时代下房地产仍然是支柱产业。当然，行业的发展模式将发生改变，过去企业都盯着总量，现在也看到存量、城市更新的空间。过去房地产企业更多关注的是开发，现在知道要运营、要服务，所以现在一些房企在往非住宅转型，往运营和服务方面转型。