利好政策频出 能否激活房地产？丨首席评论

4月30日中共中央政治局会议强调：“要持续防范化解重点领域风险，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。当前房地产领域的风险是否可控？4月下旬以来，热点城市楼市政策密集加码松绑，取消限购、以旧换新等政策是否将持续发力？新一轮楼市去库存，如何破题？

《首席评论》邀请中指研究院常务副院长黄瑜，以及粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒做客演播室，共同探讨。

2023年8月下旬起，我国房地产政策持续放松，直至2024年一季度，房地产活动延续了下行趋势。房地产销售、房价以及新开工面积均进一步下跌，房地产开发企业到位资金同比大幅下降，二手房挂牌量依然高企...房地产市场仍面临调整压力。

多措并举，地产领域风险是否可控？

第一财经：4月30日政治局会议强调要“持续防范化解重点领域风险”，今年以来，已有多个部门出台了支持房地产的金融政策，包括央行降准0.5个百分点、五年期以上LPR下降到3.95%，以及城市房地产融资协调机制首批白名单超过5200亿的融资等，“一揽子”金融政策支持下，房地产领域风险是否可控？

罗志恒：房地产风险总体可控，同时也要警惕。

首先，当房地产的销售面积下行，可能会使得房地产企业经营活动的现金流在下行，可能会引发房地产企业在保交楼，以及进一步新开工和投资的能力下降。

第二，当房地产企业的经营活动现金流在下降，它的拿地能力也在下降，意味着地方政府的土地出让收入，有可能面临着下行压力。而地方政府的土地出让收入，原本可以用来做基础设施建设，因此将进而引发投资的下行。

第三，当房地产的价格在下行，它可能会使得居民的资产负债表一定程度地收缩，这可能会引发商业银行的贷款质量问题。

对此，中央采取了一系列的举措，如金融支持，包括行政限制性举措的解除，以及地方政府成立了纾困基金等一系列方式，去支持房地产需求的回暖，支持保交楼等。我想在这一系列举措之下，我们的风险是收敛的。

第一财经：当下，金融政策是否是支持房地产至关重要的“解药”？还有哪些政策能够帮助到房地产企业？

黄瑜：确确实实金融政策对房地产来说非常重要。因为房地产一直是一个资金密集型行业，它和金融是紧密关联的。今年包括过去一段时间，我国房地产相关风险确实还在蔓延，不仅是说在房地产企业端蔓延，而且在行业上下游、供应商等方面，也向他们在蔓延。还包括一些与房地产关联的信托、金融机构，特别是一些中小金融机构，他们也受到了一定程度的冲击。刚才罗老师也提到了一系列的金融政策的出台，也在不断地支持房地产行业。

我认为当下最重要的就是，要把所有这些已经出台的金融政策去“落到位、落到实处”，实实在在地去支持这些房地产企业缓解当前的危机，特别是解决房地产的销售等方面的问题。因为不管怎么样，这些风险最终的化解，还是要从房地产的销售环节上，包括市场的需求环节上，去适当地解决，从终端去解决。所以这一系列政策的配套以及相应的落实，我觉得下一步对化解风险来说是至关重要的。

首提消化存量和优化增量，如何理解？

第一财经：4月30日政治局会议中首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这个提法如何理解？

罗志恒：我理解这一表述体现出来几个重点工作：第一个是保交楼、保交房；第二个是去库存；第三个是通过以旧换新等等一系列的形式。

首先，保交楼、保交房。一段时间以来，我们房产需求的下行，一些房地产企业出现了风险事件，导致他没有办法去按时交房，影响大家的需求。所以刚刚黄院长讲到一个特别核心的观点，要把我们的精力放在促需求上。需求是我们解决一切问题的根本，保交楼在一定程度上就是促需求。

如何更好地实施呢？金融去支持它。当房地产企业面临阶段性现金流风险的时候，我们通过金融的手段去接续它的现金流，这样它能有更多资金投入到可能烂尾的工程上，来保交楼。但是这里又特别需要关注，第一，金融监管机构也要适当去调整考核指标。不能出现说当前去保交楼，接下来出现坏账的时候，到时候有一些相应的考核，所以我觉得这是第一个任务。

第二，我觉得我们要进一步去库存。这就要求房地产的政策要做进一步调整，比如说我们能不能适当缩短缴纳社保的年限，来赋予更多人购房的资格，释放一部分需求。还有，一些限制性的举措，能不能进一步放开？我们目前可以看到二线城市绝大部分都放开了，但一线城市，还有一些城市，和大家的预期比还是有一些差距，这是我觉得第二个需要去考虑和理解的。

第三，要理解中央政治局会议的用心——优化增量。比如说在一线城市、二线城市的核心地带，如果推出一些比较好的商品房，这既是供给，又是需求，也是增量，可能能带动整个市场的情绪和预期。

利好政策频出，能否激活市场？

第一财经：这个阶段的去库存，都主要是集中在什么样的市场？一手房、二手房？难点又是什么呢？

黄瑜：2023年7月份政治局会议提出：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。其实现在整体的市场某种程度上，无论从新房还是二手房，已经出现应该是供大于求的状况，这是一个很大的变化。这一轮去库存中，一方面，在新房市场中，大量的三四线城市存在比较多的滞销新房。另一方面，一二线城市中，也出现很多挂牌的二手房，实际上也是属于在需求端，一二手房联动很不畅。第三个方面，确确实实在土地端出现了一些城市原来过度卖地之后导致的配比不合理，比如非住宅的过剩等等，出现了一些库存的供求失衡。这几个方面是新的市场形势下，不同的去库存要关注的方面。

4月30日政治局会议已经明确：“要统筹研究消化存量和优化增量”，意味着每个城市要根据自己的状况，去研究统筹自己的具体方案。

实际上中指研究院在过去一段时间里，也帮着很多地方政府在做一些相关的测算，测算到底你的市场需求、你现在各种住房的比例关系是什么样子的？结果显示，有些城市还真的是需要支持刚需，特别是在保障房方面，要给大量的支持。但是有些城市确实是不再需要建保障房，它现实的需求更多是一些改善型住房，其实在增量方面，要做出更多好房子，在这些方面也要做一些相关的系统的统筹和研究，包括一些政策和金融方面的相关支持。包括以旧换新等举措，多个城市现在都已经在开展系统的研究，并且在逐步去进行相关的落实。

第一财经：您提到了以旧换新，截至目前，全国已经有超过50个城市推行了以旧换新，包括一些一线城市如上海、深圳，以旧换新的效果如何？

黄瑜：据我们监测的情况，以旧换新的效果还没有完全体现出来。因为实际上这里面有几个问题，以旧换新还是需要比方说鼓动中介去做，还是鼓动谁去做这个事情，它还是需要有一个联动机制，这种联动机制现在在不同的城市之间还没有形成很好的模式。

最近有些城市在推以旧换新的模式中也在摸索，形成一种“收旧换新”模式，或者叫联动换新，比如说鼓动地方平台公司，用一些专项资金收过去的旧房子，收了房子之后会支付房主一定的费用，让他去买新房，有些是指定市场中的相关楼盘，有些是指定区域的相关楼盘，也在联动进行一些收旧换新模式。还有一些城市，现在就是把以旧换新也好、收旧换新也好，和保障房和保租房相关的政策结合起来。实际上各地现在是采取各种各样的策略，希望把过去的一些库存，无论是新房还是二手房的库存问题，通过这种方式去解决，而且也通过这种方式去构建“市场和保障”，这种房地产的新发展模式。

第一财经：近日，自然资源部发布通知要求“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。这一通知对于地方政府意味着什么？高压之下，这些城市的政策导向将如何变化？

罗志恒：我们可以看到最近几个城市都出现了新的政策调整，如杭州、西安、天津、北京、上海、广州等城市都出现了（政策调整）。应该说这一系列的政策出台，有效果，但是以价换量的现象也存在，还要进一步去夯实，向大家的期待进一步靠拢。

我觉得还需要做什么样的工作呢？第一个，利率水平是不是有必要做进一步调整？是可以考虑的。第二个，房屋在交易过程中的税费成本，是不是也有必要做进一步的优化和调整？第三个，针对有些一线城市还存在的一些限制性举措，我觉得可以通过更加精准的分区再进一步调整，释放大家的增量需求。

第一财经：提到房贷利率，其实这次我国房贷利率调整后，已经基本接近了历史的最低水平，但是在全球范围内来看，还是偏高的。未来我国房贷利率有没有可能再进一步下调？下调空间有多大？

罗志恒：从房地产的促进需求、降低老百姓负担的这个角度，我觉得还是有空间的，但是我们要对称性地降。商业银行存款端，我觉得利率也要做进一步的下调，这样的话，能够确保房地产的事办好，同时，商业银行的风险、汇率的问题，我们也要综合考虑。

黄瑜：目前房贷利率对各个银行来说是相对优质的一个产品。现在目前的一些大型央企也好，包括一些企业的贷款利率、经营信贷，基本都在三点几。但是现在很多城市的房贷利率低于3%的几乎没有，很多都在3.5%左右，我们就说3.5%到3%之间，其实也有很大的（降幅）空间，像北京这种地方，核心区无论是首套还是二套，现在都在4%以上，所以实际上（房贷利率下调）空间还是蛮大的。

这一轮房价“底”是否已经出现？

第一财经：在近期一二线城市的限购放宽以及“以旧换新”等举措之下，市场很快作出响应，部分城市出现小幅度“量价齐升”。我国房价将就此企稳回升，还是将进一步下探？房价在什么区间算是合理？就这一话题，《首席评论》连线了首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池老师。

赵秀池：房价多少合理呢？国际上标准是房价收入比3-6倍。什么概念？假设房价收入比是6倍，意味着六年的收入，不吃不喝买一套房子。那我们算上吃喝，还有孩子教育、医疗等各种支出，因此包括还房贷的话，工作年限内大概20年左右，能把贷款的钱还完就行。

但是中国各个城市基本上已经都超出了3-6倍，这里指的是家庭收入，家庭收入和买房总价的比，远远超过了。所以中国还是非常有特色的，现在我们看到年轻人买房低龄化，毕业就买了，那钱哪来的？其实还是举家，好几个“钱包”来买这个房子，所以中国房价合理的水平很难说。

如果从资产的角度，房地产、房价应该还是保值增值的。从我们历史规律上来看，它可能是大涨小回的。包括2017年从严调控以来，有些城市尤其是人口流出的城市房价在降，大城市也在降，但是大城市降得比较少。所以房地产还是能保值增值的，因此我认为房价应该有一个合理的上涨空间。

包括房租也有这个问题，中国出租住房的收益率现在不到2%，国外住房的出租收益率起码在4%到6%之间，这样才有人做租赁市场，才有人愿意长期把房子租出去。所以我们说房价多少合适，要站在多种角度去判断，包括买房的房价收入比，包括租房的房东划算不划算，各城市还要因城施策，结合当地的老百姓的收入水平，整个城市的发展情况、物价水平等等，然后来考量这个房价。

第一财经：有购房需求的老百姓是希望房价再低一点，但是从很多其他角度，比如说拥有房产的这些老百姓觉得房价也不能跌得太低吧。所以我们也看见有一些机构在预测房价走势，比如高盛就预测中国房价还得降，如何看待这个判断？

黄瑜：如果你要说从整体来说的话，我倒没有那么悲观。比如说我们现在监测数据显示，几乎中国主要的300个城市的土地价格，我们研究院一直在进行系统的监测。从新卖出去的土地来看，当然土地供应量在不断减少，土地成交量也在减少，但是只要卖出去的土地，它的价格都其实是在涨的。因为土地价格在涨，土地对于房屋来说是一个重要的生产资料，它的原材料这方面已经摆在这儿了，价格是在涨的。所以从新房市场来说，只要能够供应到市场中的房子，它的土地价格在涨，它的产品也在不断地改善，其实基础面已经在不断优化了。

从货币端来看的话，实际上我们也可以看到货币供应也是在不断加大的，对房价也会形成一定的支撑，特别是有效需求端。

第三点，我们国家很多的底层资产，包括银行端的底层资产、政府端的政府债的底层资产，其实都是以房屋和土地为基础的。这些方面一旦折价的时候，对整个的经济系统也会引发新的风险。

所以这几个维度上来看，包括不断在优化相关政策，促进经济发展，包括房价等等，我们还是不那么悲观。但是对于有些城市，确确实实过去有些二手房价格严重高估，包括有些城市已经严重过剩，有些个别城市，我觉得可能会出现超跌的状况。

罗志恒：我特别赞同黄院长说，我们不能过度悲观，形势可能比我们想得好一些。另外，刚才黄院长特别提到一个词汇——分化。讲以旧换新的时候，讲去化周期的时候，讲我们不同城市因城施策的时候，都提到了一个词，就是分化。我觉得这点也是我们在把握房地产形势的时候，需要特别注意的点，不能够一个政策“包打天下”。

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣