试点“房屋养老金”制度的核心逻辑丨首席评论

住房的安全、宜居是老百姓幸福感和获得感的重要保障。8月23日，住房和城乡建设部有关负责人在发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。其中，房屋养老金试点的重点是政府将公共账户建立起来。

建立房屋养老金公共账户的意义是什么？房屋养老金将从哪收，用在哪？会不会间接增加老百姓的负担？房屋体检、养老金、保险“三项制度”的建立对房地产行业将有哪些影响？第一财经《首席评论》邀请58安居客研究院院长张波，中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强做客演播室，共同关注这一话题。

第一财经：8月23号住建部提到的“房屋养老金”制度引发了广泛热议，我们先来厘清概念，什么是“房屋养老金”制度？

王业强：“房屋养老金”制度是在当前我国房地产市场进入存量房市场、大量房屋即将集中进入老龄化带来安全风险的隐患下，所设计的一项系统推进房地产市场住房制度改革的一种制度安排，它实际上包括了房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度，是构建了房屋全生命周期的一种保障制度。

张波：有数据显示，到2022年底，我国既有的建设好的房子中，近20%的房子已经超过30年房龄了，预计到2040年，将近有70%-80%的房子都将慢慢进入老龄化。在当下这个时间来介入，尤其现在22个城市已经在做相关试点，从试点推进到逐步落实，最近三至五年是“关键之年”，比如说这其中有很多标准需要设立，比如房屋体检中，房屋主体结构、小区里面的环境绿化，包括很多外围的设备，怎样是符合要求的？需要很多标准的落地，这都是未来三到五年需要做的大量工作。

第一财经：自2004年开始，我们在买新房的时候都会缴纳住宅专项维修资金，用来维护房屋的问题，这笔资金是在什么样的情况下用？为什么要额外建立“公共账户”？

张波：现有的住宅专项维修基金是在“个人账户”里面，按照买房时总价的2%到3%，或者按照平米数来缴纳，每个地方规则不一样。这个资金交上来之后，会形成一个小区管理账户，相当于是这个小区用来维修的“个人账户”。

“公共账户”我们还没有建立，所以这一次发布会特别提到了公共账户，而且特别提到公共账户所有的资金来源的相关问题。公共账户设立的核心是解决当个人账户钱不够用的情况下，怎么解决相应的维修的问题。

现有的住宅专项维修基金怎么用？有专项的法律法规规定，如果要提取使用的话，一般是要求业主委员会发起，整个小区业主表决，只有在面积和人数都超过三分之二以上，才能提取出来进行使用。使用到什么地方？比如小区外立面坏了，且已经过了保修期，我要把它修一修，这种情况下就是从专项维修基金里取出资金进行使用的，还比如楼梯的水泥坏了、小区的一些道路坏了，都会通过这个专项维修基金来解决居民遇到的这类问题。

第一财经：您提到这几点，不是物业费在出吗？

张波：物业公司会起到像桥梁的一个作用。比如在刚交房一年之间，还处在于保修期间，物业会帮助协调，从开发商那边把这个钱拿过来，去做相应的维修，而不是从物业费里出钱。物业费更多是用于保洁、保安这些相关的人力服务方面的工作。

第一财经：是购买新房才需要出这笔钱？

张波：大家常有一个误解，“很多人买二手房，是不是就没有交这笔钱了”？不是的，首批业主——第一次购房的人交了住宅专项维修资金之后，再进行房产过户的话，等于首批业主的钱自然过户到了第二批业主，所以这个钱是不随着首批业主走，而是随着房子走的。

第一财经：这样就比较好理解为什么个人账户的钱可能就不够了。那么这次发布会的重点是要建立“公共账户”，“公共账户”的资金从哪来？

王业强：政府的房屋养老金“公共账户”的建立，首先的一个资金来源是从土地出让金里提取一定的比例，还有住宅专项维修基金的增值性收益，另外还有政府的补贴，这三类可能是政府建立公共账户资金的主要来源。

第一财经：近年来，财政压力大、地方政府的土地出让收入减少，“资产荒”背景下资金增值也比较困难，“公共账户”资金如何可持续？

王业强：如果要保证政府“公共账户”资金的可持续，我认为仅从刚才提到的三个途径可能远远不够，还需要进一步拓宽政府公共账户资金来源的渠道。现在可行的办法有：小区公共空间的商业化运作，可能会作为政府公共账户的重要补充，比如广告、房屋的租赁，还有公共设施的商业化运营的收入；另外未来有可能在房屋养老服务方面形成一些政府提供服务，让居民付费购买服务的一些收入，也可以作为政府公共账户的有益补充。

张波：有些地方，比如以人口流出为主的、土地拍卖不足的地方，政府要想各种的方法来解决这个问题。我认为未来政府会考虑一个问题，有点像现在养老金的统筹，政府不能让这个城市的房屋出现健康问题，影响到老百姓的生命健康，所以从全国层面来统筹房屋养老金的公共账户，我认为是一个趋势。可以在比如长三角城市群做一个相应统筹，或者珠三角、大湾区、京津冀等城市群、都市圈的统筹，再慢慢到全国统筹，可能能更好解决。我们比较担心财政收入比较少的这些区域的公共账户资金来源问题。

同时，王业强老师提出的建议也非常好，我们可以用到小区里的一些收益，比如广告的收益。但是公共账户它有一个特点，我认为公共账户的钱就不是针对于你这个小区本身了，因为个人账户的钱是针对小区本身的，公共账户的钱未来会更多统筹整个城市相关的维修问题。比如说我们会看到一些高档小区或者位置比较好的小区，它在小区里面做广告的会更多一些，它这部分收入未必完全用到这个小区里面，因为它可能本来“个人账户”维修资金也够用。但是对于一些非常老旧的小区，它本身这方面的收益也少，那么公共账户里更多的资金，我认为会倾向于照顾到一些更加老的小区。

第一财经：有些小区此前是没有交过专项维修资金的，有些小区维修资金可能用完了，如果这些小区要维修的话，是不是全部的钱都要来依靠公共账户去支撑？

王业强：有些老旧小区，比如1998年之前的老公房，可能没有交过住宅专项维修基金，有些小区可能过去交的住宅专项维修基金数额相对较少，或者有些小区住宅专项维修基金已经用了很多，现有账户余额非常少，像这些情况可能涉及多种方案：

过去没有交的，有可能涉及到需要补交一部分住宅维修基金；有些老旧小区，当初买房的时候可能是首期交，后续可能面临第二期或者是第三期住宅专项维修基金的续交；对于有些老旧的小区，可能找不到补交的可能性，比如找不到业主，可能需要政府通过公共账户进行全面的兜底。

张波：在房屋养老方面，我们其实还缺少一个制度。跟我们现在一样，我们每年会交养老保险，房子每年没有交跟它之后养老相关的费用，只是在它刚刚交付那一刻，交了一笔住宅维修费用，所以这是一个核心争议点。我们的邻国日本有一个叫“修缮积立金”制度，它规定新交房的时候交一笔钱，和我们的维修基金一样的，大约8-10万元人民币。此外，每个月还要交大约800-1000元的费用补充到相应的修缮基金里，用来解决所有的房屋修缮问题。而且它会详细规定，比如说房屋的漏水，强制性五年必须小修一次，十年大修一次，再比如饮水管线，几年去更换，都有强制性的规定，而不是说等到它老化损坏之后再去更换。更换的钱从哪出？就是从修缮基金的“个人账户”，他们没有公共账户的概念。

我们国内为什么要推公共账户？其实核心问题是解决个人账户不足的问题，在这个情况下，国家更好的方式就是通过统筹的方式，增强公共账户里的资金充裕度，来解决更多的养老兜底的问题，所以核心逻辑是在这里。

对于老百姓来说，可能更关心的是这个钱会不会让居民自己出？我们也看到住建部相关领导给大家吃了一颗“定心丸”，这个钱是不需要老百姓自己来交的，国家是有相应的能力来筹措，比如从土地的出让金、房屋各项政府补贴等，都是它资金的来源，只是说怎么把这个资金在当下能用得更好，用得更及时，而不完全是用在房屋养老本身，比如说我们用到很多跟房屋的体检相关，我觉得也非常重要。

第一财经：在房屋养老金方面，还有人认为，“是不是变相地在征收房产税”？

王业强：房产税从本质上来讲是一种财产税收，它的目的是维护城市的公共建设，而房屋养老金实际上是针对房屋的维修、体检和保险所设立的这样一种制度性安排，所以两者的资金用途是明显不同的，房地产税是用于城市的公共建设，而房屋养老金是针对房屋的维修来设立的资金。

张波：其实我们也有一个很好的思考逻辑，比如一个小区划一个圈，把这个小区圈在里面，里面会有两笔我们可能涉及到的支出：一笔是物业费，另一笔是小区的维修基金。分别干两件事情，维修基金是把小区里面坏的地方去维修好，让这个小区更健康，物业费收取是给这个小区里面提供相应的服务，打扫干净、提供保安等。小区这个圈圈外面的，比如医院、社区里面的交通、公共汽车，或者学校，这些才是房产税可能用到的地方。

第一财经：房屋养老金制度出来之后，会对房价和租金产生什么影响？会不会侵蚀了房价，或者抬高租金？

王业强：房屋养老金制度的设立，对于房屋的安全性、舒适性是有保障的，未来从本身房屋的安全，包括小区的环境建设，这个对于房屋价值的保值增值，是有利的一面。所以我认为，房屋养老金制度的设立对于房屋本身来说是利好的。

张波：我认为，房屋养老金的提出对于不同的物业类型，更多可能将引起价值不同的走向。如果是十年前买的，房屋总价比如是50万，和现在买的房屋总价500万，交的房屋维修基金其实数额会有差异性，所以个人账户里面资金充裕度越高的小区，未来房屋被保养得越好，再加上如果物业服务做得越好的话，反而对房价的支撑力度会越高。那些我们俗称为“老破小”的小区，我个人认为，它的维修基金基本上不足，未来对它本身的保值性、增值性受到的影响可能会更大一些。

第一财经：除了房屋养老金，另外还有房屋体检和房屋保险，这三个制度也是我们现在建设的一个目标。具体谁来管理，以及将来如何管理？

张波：房屋的“体检、保险和养老金”我们把它统称叫“三项制度”，它其实是联合在一起的。其实我们想，一个人为什么需要每年体检？是为了防患于未然，不是说我真的出了大状况之后再来去修，可能有时候于事无补了，没有出状况的时候，小修小补，解决隐患。房屋保险是解决大家一些突发的情况，房屋养老金是随着房屋不断老化，用于解决后期一些大的修缮问题。我们把它理解为一个人的整个生老病死的过程，就能很好理解为什么住建部要推“三项制度”的规定了。

第一财经：房屋保险制度的推行进展是否顺利？有哪些难点？

张波：我们每次去买高铁票的时候系统会提示你，要不要买交通意外安全险？只需3块钱，绝大部分人还是不买，因为他觉得自己不可能出问题。这和我们的房屋一样，我觉得房屋不会倒，天上下暴雨绝不会把我的房子冲了。所以大家绝大部分人都认为突发的事件不会落到自己头上，大家会觉得这个钱掏了没有必要。但是长远来看，我们其实需要去做这方面的推行，就如我们开车需要买“交强险”一样，如果交通强制保险不交的话，是通不过相应年检的，这是为了保障司机出了问题之后，有一个兜底的作用。未来的房屋，我们认为，也有可能通过相关的法律法规来规定，房屋也需要有“强制的险种”。

第一财经：所以房屋体检、房屋养老金和房屋保险这三项制度都是非常重要的，我们要长期一起将它们往前推进。这三项制度在理想状态实现的情况下，对我们整个房地产行业会带来哪些影响？

王业强：对于房地产在当前这样一种情况，推出这样一些房屋的养老金制度，对于整个房地产市场的稳定，探索一个新的房地产发展的新模式，推动房地产市场高质量发展，都是非常有意义的一种制度性的探索。

张波：未来的2025年到2029年，是三中全会推动改革之年。我们认为，（房屋体检、房屋养老金和房屋保险）这“三项制度”也是改革的重要一步，因为原来大家关注房地产只是关注增量，我们的房子“够不够住”的问题，现在人均面积已经超过40平方，我们还要关注在里面“住得好不好”的问题。好不好里面很关键的因素，在里面住得是不是安全、安心？所以，通过未来三到四年改革，“三项制度”一定会更好地去落实，最后，老百姓未来无论是住在哪个城市，无论住在新小区，还是老小区，无论这个小区的房龄是旧是新，无论这个小区的个人账户的维修基金是多是少，居民都能安心地、安全地住在里面，我相信这是“三项制度”推进最重要的意义所在。

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣