对话孟晓苏：稳房地产，我们的工具箱里还有工具丨2026经济展望

房地产，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源。中央经济工作会议在部署2026年经济工作时提出，要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式”等。   

原国家房改课题组组长孟晓苏是1998年房改方案设计的参与者和推动者，曾提出建立“市场+保障”的“住房双轨制”。展望2026年，房地产会“止跌回稳”吗？风险化解的关键在哪里？保障房又该如何建设？

如何判断2026年中国房地产走势？

第一财经：关于房地产，中央经济工作会议提到了“优供给、控增量、去库存”、住房公积金制度改革等新的提法，背后反映了2026年房地产工作任务有哪些新的变化？

孟晓苏：这次中央经济工作会议，我认为是在多个层面来阐述对2026年工作的部署，其中，关于“信心”这两个字讲了三次，这说明在2026年经济工作，特别是在房地产领域，“信心”是最重要的。现在政策出的都差不多了，还缺什么？还缺信心。

除了多次提出“信心”以外，还提了“稳”。“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”这四个“稳”，而且房地产那段特别提到要“稳定房地产市场”。

所以谈到2026年的房地产发展，应该一个是有“信心”，再一个就是“稳”。我认为2026年房地产市场能够实现“止跌回稳”。

第一财经：中央经济工作会议提到要“因城施策”，对于“因城施策”，您怎么理解？不同的地区、城市的政策在哪些方面会有差异性？

孟晓苏：2013年中央调研后就提出了“因城施策”这样一个精准的政策方针。因为中国国家之大、城市之多，各个城市确实情况不一样。

从供给侧来说，“保障房建设”是由国务院发文明确的，300万人口以上大城市需要建设保障房。这300万人口以上大城市有多少个？有人统计有35个，就是说这些城市的工作重点，在增量方面，要加强保障房的供给。其他城市为什么没有要求重点建设保障房？因为其他城市本身人口没有那么集聚，房价也没有当年那么高。从目前的供求关系来看，各个城市的情况也是不同的。但总体来看，目前中国的住房市场显现出了一种“供过于求、供强需弱”的现象。此前多次提出的“稳房价”、“稳预期”和现在提的“稳定房地产市场”，期间还提了几次“止跌回稳”，中央已经再三强调“稳”的重要性了。

我认为2026年，各方面的发展迹象表明，“稳”字应当能够实现，实现“止跌回稳”，并且做得好的话，有可能会“企稳回升”。

第一财经：具体如何实现？特别是一线城市，因为它具有标杆和引领性的作用，您认为还需要多久一线城市能够率先“止跌回稳”？

孟晓苏：关于能不能“止跌回稳”，前一段时间我一直是持一个担心的态度。记得2008年那次有人唱衰楼市说“拐点到了”，结果果然就出现了一些（下跌）迹象。当年国务院领导同志两次出面讲：“信心比货币和黄金更宝贵”，因为信心的及时回归，加上当年也采取了一些措施，马上出台了4万亿拉动经济，再加上鼓励信心，所以你看很快就把这个风险渡过去了。

居民买房是“基础性购买”，买了房之后，会把这些建筑材料、施工单位，还有化工、纺织、陶瓷等行业的产品组装起来。光房地产和建筑业涉及的就业就是8000多万人，如果再涉及到其他相关行业，它的就业的影响力就大了。老百姓一旦不买房了，房地产一旦停滞了，建筑单位就开始回家了，一层一层地影响到了各个层级的就业，一直影响到了服务业，包括开饭馆的。

近期舆论开始回转，因为我们现在的政策已经充分到位，已经不是原先那套政策了，应该说是叫万事俱备了，欠什么？欠“东风”，就差“信心”了。如果人们看到各个方面都向好、中央政策也都改变了，人们就看最后一项——我现在买房是亏还是赚？

一边说房价要跌，一边鼓励老百姓买房，怎么可能？要给老百姓一个预期。而前一段时间打压预期的措施太多。所以我认为，“万事俱备只欠东风”，现在就要把法拍房这件事叫停，因为它本身是银行的资商。如果银行不急着法拍，过一段时间资产又恢复了，相反的，你现在法拍不仅拍不出去，还把你的资产搞坏了，就像股票在低点的时候不要“割肉”，等一段时间它不就起来了吗？所以我认为“信心”不光是需要给居民，而且要给这些机构。

推动房地产“止跌回稳”，如何出招？

第一财经：2026年房地产市场要回稳，您具体有哪些建议？

孟晓苏：中央经济工作会议已经具体提出关于存量和增量的一些说法，我认为要想尽快实现“止跌回稳”，第一是“收购存量房”，原来央行是“给3000亿元再贷款，支持地方平台收购存量房屋变成保障房等”，中央在这句话中，特别说“保障房等”，有个“等”字，这个意思就挺明显的，应当从总体政策倾向上，能变成保障房还是变成保障房，但是“等”的意思就是有一部分要变成商品房。

第二是“保障房”，中央在多个文件尤其在“十五五”规划建议中都提到“存量和增量”的问题，目前来看市场都需要，要“解决存量”，同时要“优化增量的供应”。什么样的“增量”才叫优化？居民需要才叫优化，不是说光靠高档房才叫优化，居民有效需求能支付的就叫优化。现在居民有效需求能够支付的住房解决了吗？这么多的新市民、新家庭，他们希望购买不含地价的，只是商品房价格几分之一的“保障房”，还没有足够供应。所以“十五五”规划建议明确提出了关于“保障房建设”的要求，这次在中央经济工作会议中又提了关于“建立房地产新模式”，也就是35个300万人口以上大城市，你就得要建“保障房”，你要满足这些进城的新市民的居住条件的需要，这些人还有三个亿，就是一个多亿家庭，而且未来城市还要发展，还会有更多的农民需要进入到城市，所以中国的保障房需求还蛮大的。

我原来管的中房公司就是大量建保障房的，当时我们在全国230多个城市建保障房，当年是由中央财政出钱，我们作为央企，就在230多个城市分钱建设，那时候建的保障房也没有建到远郊区、建到小县城那些问题，各地都争着拿好地出来建，那时候的保障房从来没有积压的，全都给各个单位销售掉了。

所以现在应当把“保障房建设”提上日程，这部分的增量还是需要的，这是优化供给的一个重要方面。近几年，商品房可以少开发一点，因为存量太大，但是保障房需要增加开发。一旦有了新开工，这些工程队就可以回来了，由他们拉动的钢铁、水泥、建筑、材料、玻璃、陶瓷等行业就可以兴旺了，买保障房之后老百姓一样要买家具、电器，这样就不仅是“以旧换新”这种存量的盘活了，它又有新的增量了。

所以我认为有了处理存量的办法，再有一个解决增量的办法，就把中国未来的房地产发展新模式给确立了，房地产未来的稳定发展也就有了一个重要的根基。

房地产领域的风险点在哪里？如何化解？

第一财经：“化解房地产领域的风险”是2026年经济工作的一大重点任务。当前房地产企业的风险以及它背后金融机构的风险，您怎么判断？

孟晓苏：我认为化解风险其实有个“源头”，所有这些风险集中在“房屋销售的下滑”。首先当然传导的是这些本身金融能力弱的民营企业，接着就会传导到混合所有制企业，还会传导到国有企业，我们看到了很多国有企业的风险了，所以这个风险在加大。

怎么解决？源头上解决，那就是“活跃市场”。一旦是人民群众纷纷回到市场，包括购买商品房、购买保障房，市场就回暖了，市场一回暖，地方政府和金融风险就会缓解。因为房地产企业买地，地方政府的土地财政又能够恢复，而中小企业金融风险也是在于大量抵押物都是房地产和土地，房地产一旦能够回暖，金融机构的风险也就随之化解了。

第一财经：您怎么看当下大型房地产企业风险化解的重要性？以及化解的方法，您有什么建议？

孟晓苏：主要还是房地产的销售渠道要从阻塞转为打开，现在取消限购、鼓励居民购房等措施都是试图要打开销售渠道，让房屋能够恢复到原来的供销两旺或者供销正常的局面。从目前一些企业出问题，我们也能看到，长期这么阻塞、连续若干年下滑，好企业也拖垮了。

2026年住房公积金制度将迎来哪些变革？

第一财经：中央经济工作会议提出要“深化住房公积金制度改革”，这意味着什么？2026年可能会发生哪些新的变化？

 

孟晓苏：“成立住房银行”是很多国家都采用的办法。早在1998年的房改方案上，我们就提出了关于要仿照美国的房地美、房利美，日本的住房公库，德国、韩国的住房银行，中国也要成立这种住房银行。当时公积金已经在一些城市推行，公积金先推行了，要把它再收拢成为一个银行，如果能成立这么一个机构，对于老百姓，特别是对于普通老百姓购买保障房就非常有利了。

我们现在要建立的不光是保障房，而且是“双轨制”的住房供应体系，“保障性住房”体系，这个体系可不光是盖房，它还包含着金融体系。如果有了这种支持居民购房的住房银行，在国外普遍是“一存两贷”，还可以往里存钱，这样贷款就比较多，而且他的优惠就可以由行政机构、由财政直接补贴，现在就不能直接去补贴，因为各个银行都把公积金和商业贷款混在一块。现在全国商业贷款大约是46万亿，其中17%，就是七、八万亿是来自公积金，如果成立住房银行，资本金就有了，通过资本金又可以去吸纳社会资金，这样就可以有效地支撑居民购房，特别是购买保障性住房，这就让公积金发挥作用了，普通家庭和中产家庭都能受益。

2026年“稳楼市”，财政政策会加码吗？

第一财经：近年来，部分地区已经在使用购房贴息这项政策，您怎么评估这项政策对于稳定房地产市场的作用？

孟晓苏：补贴居民购房利息，这是各国各地在楼市低迷的时候普遍采取的政策。此前一段时间，我国还仅从货币政策上推动（楼市回暖），还没用财政政策，所以我认为我们工具箱里还有工具，如果采取贴息这种政策，我觉得又是一个利好。我认为，它应当用于全体有住房抵押贷款和在还款付息的居民，都应当享受。如果仅用于新房贷，有些房子的贷款付不起就会陆续进入法拍，一旦贴息，房主就有能力支付了，加上银行如果再采取一些措施，这些都是理性的政策，对于居民是有好处的。

但是它的惠及要直接一步到位，就是把住房抵押贷款的利息给居民都贴了。不需要贴很久，就贴一段时间，等到经济回暖了、楼市回暖了就不用再贴了，并不是一个要永久实行的政策。

一旦房地产市场启动，财政资金就充裕了，财政的开源就解决了，再去支持新质生产力、支持保民生等措施的资金就丰富了，所以（稳房地产）不仅是花钱的地方，更是一个来钱的地方。

清理住房消费不合理的措施，2026年怎么做？

第一财经：“十五五”规划的建议提出，要“清理住房消费中不合理的限制性措施”，在您看来，这“不合理的限制性措施”具体指哪些？

孟晓苏：限购的这些政策都应该全面退出了。房屋本身就那么多，有一户老百姓要买房入住，就必然有一户要卖房走人，房屋是个恒定量，人口是个恒定量，也不是问题了。

一线城市取消限购，不仅能够解决它本城市的人民购买问题，更是对全国（楼市）信心的鼓舞。我们回想2016年那次去库存，是从哪里先恢复的信心？是北京、上海、深圳，特别是从深圳开始，然后接着就迅速地传导到了上海、北京，然后传导到二线，传导到三线，继而传导到全国，老百姓纷纷回到市场购房，就把2015年的低迷给渡过去了，一线城市的作用是巨大的。现在我认为一线楼市的全面取消限购，将是鼓舞人心的一个重大措施。

好房子和城市更新将带来多大增量空间？

第一财经：中央经济工作会议提到要有序推进“好房子”的建设，怎么理解“有序”？

孟晓苏：“好房子”是我们多年提供房子的标准。在1990年到2005年，那段时间我们建设了很多试点小区，那就是当年的“好房子”，现在增加了一些新的内容如绿色化、智能化等，这是必要的。

至于“好房子”的建设会不会影响到其他的商品房，包括二手房？我觉得不必顾虑，房子总是要越建越好，而且要建的保障房也应该建成“好房子”。

第一财经：您怎么看城市更新以及城乡的融合发展，会给我们的房地产市场带来哪些新的机会？

孟晓苏：城市更新我是支持的。任何国家、任何地区都要不断地城市更新。但城市更新它是内涵式发展，同时也要重视外延式发展。

我们很多城市过去单一学习了香港模式，把城市设计的小而又小。现在城市建成区人均只有63平米到72平米，香港最低，我们学香港的，把一些中小城市都建的是高楼大厦，现在应该疏解城市。所以现在城市不光是要强调旧城改造，还要强调外延式发展，要发展都市圈城市群，而且要有方向性，这样才能让城市疏解开。
现在香港说要开发北部新区，北都一旦建设就是300平方公里，原来的香港和九龙是265平方公里，就是比它们还大。要这么做的话，这种外延式扩张就比它原来只在港岛、九龙搞城市更新要舒展开了。

反过来，内地的城市土地面积只用了66%，要把它用足，别忘记了还有好几亿人口在进城，首先要用这些土地满足那些新进入人口，再去考虑他们留在家里的那块地能不能用起来。

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣